Prestação após alteração da Euribor.

Artigos relacionados:

1. Prestação após alteração da Euribor
2. Taxa após revisão do crédito habitação
3. Euribor a descer, prestação a subir?

Responsabilidade

Quando alguém se torna fiador, na prática está a afectar o seu património como garantia de uma dívida de terceiro. Ou seja, o fiador fica obrigado perante o credor a responder pelas dívidas de terceiro, em caso de incumprimento.

Teoricamente, o fiador goza do benefício de excussão, ou seja, só responde pela dívida após o devedor ter respondido com o seu património. Contudo, e em termos práticos, o património do fiador responde ao mesmo tempo (ou até em primeiro lugar) perante a dívida do terceiro, uma vez que a renúncia ao benefício de excussão é normalmente exigida.

Quando termina?

A fiança só termina quando a dívida associada se extinguir. Isto significa que o fiador não pode, unilateralmente, deixar de o ser, só porque assim entende.

O fiador pode intervir junto da entidade credora para que esta aceite que a fiança se extinga. Ainda assim, dificilmente isso acontecerá, uma vez que a fiança é uma segurança adicional ao credor (e por vezes a única segurança efectiva), sendo que tal operação não é do interesse do credor.

Tenho algum direito se for chamado a responder com o meu património?

Se o fiador for chamado a responder com o seu património, então terá direito de retoma sobre o devedor, mas sendo realista, se o devedor não teve capacidade de responder à obrigação principal, dificilmente responderá perante o fiador.

Este artigo pretende ajudar a esclarecer as dúvidas mais comuns sobre os fiadores e as fianças, para uma imagem mais completa consulte o artigo 627º e seguintes do Código Civil.

Se possui um crédito habitação então a possibilidade de poupar centenas de euros com a amortização antecipada é uma realidade, sendo que uma simples estratégia de amortização anual de 1.000 euros pode representar mais de 10 vezes esse valor de poupança de juros.

Toda esta poupança se resume a uma simples estratégia amortização antecipada parcial e redução do prazo.

A estratégia é simples e o objectivo claro. Não só quer poupar nos juros como também quer poupar no prazo.

Para isso, sempre que efetua uma amortização antecipada solicite uma atualização do prazo junto do seu banco de forma a manter a mesma prestação que até então tem vindo a suportar.

Vejamos os exemplos.

Dados

• Montante: 150.000 euros;
• Prazo: 30 anos;
• Taxa juro: 3% (indexada à Euribor)
• Estratégia: amortizações anuais de 1.000 euros.

Considerações

Como pode verificar, a poupança é maior sempre que solicita uma atualização do prazo em função da prestação atual, sendo que não só irá poupar mais de 7.000 euros em relação à não atualização do prazo, como também irá reduzir o prazo do seu crédito habitação em 5 anos. Poupa tempo e dinheiro.

Com o Decreto-Lei n.º 171/2008 e Decreto-Lei n.º 51/2007 este tipo de estratégia comporta um custo máximo de 0,5% da amortização (ou 2%, se for à taxa fixa), não podendo ser exigida qualquer contrapartida por parte do banco.

Necessita apenas de avisar, por escrito, com 7 dias de antecedência de que pretende amortizar parcialmente o seu crédito habitação, desde que o dia da amortização antecipada seja coincidente com o dia do pagamento da prestação.

Como aplicar a estratégia

Muitas são as formas para reunir um montante considerável para amortização do crédito habitação. Dê azo à sua imaginação e estipule metas de poupança mensal com vista à amortização. Alguns exemplos:

• Deixe de fumar. 1.000 euros ano;
• Aproveite os descontos. Se beneficiou de descontos porque não guardar esse dinheiro e pensar que pagou o preço sem desconto? 240 euros ano;
• Crie uma poupança programada de 100 euros mensais. 1.200 euros ano;
• Utilize o subsídio de férias e Natal. 1.300 euros ano;
• Aproveite as marcas brancas. Aproximadamente 300 euros ano;
• Evite jantar fora. 300 euros ano.

Utilitários

Utilize o simulador do blog do Pedro para determinar o prazo para o novo capital, bem como a nossa minuta de amortização antecipada parcial e minuta de redução de prazo do crédito habitação e não se esqueça: o seu desejo é manter a prestação, amortizar e reduzir prazo.

Nota

O processo de redução do prazo é considerado uma renegociação das condições bancárias, que apesar de possuírem proteção legal através do Decreto- Lei n. 171/2008, nada impede o banco de renegociar outras variáveis do crédito habitação aquando da atualização do prazo. Todavia, caso existam novas condições estas terão que ser comunicadas ao cliente para aceitação.

Se o banco não aceitar… automatize

Faça você mesmo e considere que está a pagar a prestação antiga todos os meses poupando a diferença em uma conta poupança.

No final do ano, junte os seus 1.000 euros à poupança da automatização e amortize o seu crédito habitação.

Já agora, que estratégia utiliza para amortizar créditos?

Artigos relacionados:

1. Quando não vale a pena amortizar o crédito habitação?
2. Amortizar o crédito à habitação: Espere mais 30 dias
3. Desempregados: -50% na prestação do crédito habitação

O guia de que falo é de leitura obrigatória para quem está a pensar contratar ou já contratou um crédito habitação, até porque é de fácil leitura, sendo que destaco os seguintes temas:

• Quanto devo pedir emprestado? (Pág. 2);
• Como comparar propostas alternativas para um empréstimo? (Pág. 9);
• Como reembolsar um empréstimo à habitação. (Pág. 13).

Aqui no blog temos falado exaustivamente destes temas (Taxa fixa, a opção certa?, Limitação das comissões sobre amortizações antecipadas, entre outros), mas é sempre bom uma entidade oficial criar um guia tão relevante.

Por último, resta-me relembrar-lhe que no blog existem várias ferramentas que o podem ajudar a tomar melhores decisões no que diz respeito ao crédito habitação:

• Calcular prestação da casa
• Amortizar ou Investir?
• Mapa de prestações (avançado)
• Guião de créditos habitação

Artigos relacionados:

1. Comparar créditos habitação – Passo 0
2. Comparação de créditos habitação
3. Guião de créditos habitação

Na realidade a questão tem uma resposta muito simples mas que ao mesmo tempo não contempla toda a realidade. Em termos simplificados, devemos assumir que se a TAN do CH for superior à TAN do depósito a prazo então é preferível amortizar. Contudo, esta situação assume dois pressupostos que podem não ser exactamente verdade:

1. É possível investir a poupança mensal na prestação do CH a uma taxa idêntica à do depósito a prazo com que estamos a comparar;
2. Em caso de necessidade é possível voltar a contrair um crédito e obter liquidez financeira.

Com o objectivo de efectuar uma comparação entre as hipóteses (e tendo os pressupostos mencionados em mente), o Pedro e o Blog apresenta hoje uma ferramenta/simulador desenvolvida pela Webfuel que lhe permite calcular qual a diferença (em termos de valor futuro) entre a opção de amortizar ou investir.

Este novo simulador é bastante útil pois para além de permitir efectuar uma comparação financeira pode ser utilizado isoladamente como simulador de prestações de CH, simulador de amortizações antecipadas, simulador de depósitos a prazo e análise comparativa. Na prática, o simulador permite-lhe responder às seguintes questões:

• Qual o impacto no CH de uma amortização antecipada, ao nível do valor da prestação mensal e do total de juros a pagar;
• Qual o rendimento esperado de uma aplicação ao longo de um determinado prazo (com juros capitalizáveis ou simples);
• Qual será financeiramente a opção mais vantajosa, investir no depósito a prazo ou amortizar no crédito habitação (assumindo prazos iguais e que a poupança mensal do CH é investida).

Para experimentar basta navegar até à página do simulador e carregar na imagem que está no início do artigo. Em caso de dúvidas ou esclarecimentos por favor deixe um comentário.

Aproveito também a oportunidade para agradecer à Webfuel pelo desenvolvimento deste simulador especificamente para o Pedro e o Blog.

Artigos relacionados:

1. Amortizar ou Investir?
2. Amortizar empréstimos. Sim ou não?
3. Quanto ganho por amortizar?

Com o Decreto-Lei n.º 133/2009 os créditos ao consumo entre 200 e 75 mil euros estão sujeitos a novas regras desde 1 de Julho de 2009, no que toca aos deveres de informação aos consumidores e a comissões por amortização antecipada dos empréstimos:

Comissões por amortização antecipada

As comissões cobradas pela amortização antecipada de um crédito ao consumo não poderão ser superiores a 0,5% do montante reembolsado caso falte mais de um ano para o pagamento total da dívida, nem superior a 0,25% se faltar menos de um ano para amortizar o crédito.

Nos créditos de taxa variável (habitualmente indexados à Euribor), não há lugar ao pagamento de quaisquer comissões, a não ser que haja um período de vigência de taxa fixa e seja feita a amortização nesse período.

Prazo para revogar contrato sobe para 14 dias

Os consumidores passaram a dispor de 14 dias consecutivos, contra os anteriores 7 dias, para revogar o contrato de crédito ao consumo. Para o fazer não é obrigado a apresentar qualquer motivo. Se revogar o contrato, o consumidor terá que devolver a totalidade do empréstimo concedido, bem como os juros vencidos até à data da devolução do capital.

Instituições financeiras com mais deveres de informação aos clientes

As instituições financeiras têm regras apertadas na publicidade a créditos ao consumo. São também obrigadas a prestar todos os esclarecimentos aos consumidores relativos aos detalhes do contrato e à situação de solvabilidade do cliente antes da sua assinatura. Se não cumprirem qualquer uma das normas previstas na lei, o consumidor pode pedir a anulação do contrato de crédito

Mais direitos na compra de bens de consumo a crédito

Um cliente ao adquirir determinados produtos com recurso ao crédito, no caso de não ficar satisfeito e queira proceder à sua devolução, tem o direito de extinguir o contrato de crédito originado para efectuar essa compra. Pode também, caso o bem seja substituído e o novo for de valor mais baixo, ajustar o montante do crédito.

Recusa de empréstimo tem de ser explicada

Caso a concessão de um crédito seja recusada após a análise da solvabilidade do consumidor, a instituição financeira tem o dever de prestar essa informação ao cliente, de forma gratuita e imediata.

Incumprimento no crédito dá direito a sanções

Se o consumidor falhar o pagamento de duas prestações sucessivas do crédito de valor superior a 10% do empréstimo e se, após a instituição financeira ter concedido 15 dias adicionais a situação não for regularizada, o credor pode extinguir o contrato, mas o cliente fica sujeito ao pagamento de eventuais sanções ou indemnizações.

Taxas máximas

A partir de 1 de Janeiro de 2010 as taxas de juro (TAEG) em vários tipos de crédito passam a obedecer a valores máximos. O Banco de Portugal passa a reunir e a publicar trimestralmente as TAEG médias praticadas pelas instituições de crédito no último trimestre, às quais acresce um terço do seu valor de forma a fixar a TAEG máxima.

Para o primeiro trimestre de 2010 as TAEG máximas são de 19,6% nos créditos pessoais, 16,1% no crédito automóvel e 32,8% nos cartões de crédito. Para mais informações sobre as taxas máximas, consulte o portal do cliente bancário.

Os meus agradecimentos também ao leitor “V”, que nos informou que nos créditos de taxa variável não há lugar ao pagamento de quaisquer comissões por reembolso antecipado.

Artigos relacionados:

1. Crédito ao Consumo
2. Crédito fácil, pagamento difícil
3. Contas ordenado: o crédito encapotado

Significa isto que, por exemplo, se o capital em dívida passar de €100 000 para €95 000, o montante seguro (e respectivo prémio) deverão ser actualizados.

Para ter a certeza que a sua seguradora actualiza o capital segurado e o prémio do seguro, o melhor é entrar em contacto com a mesma. Para tal, uma possível forma é utilizar esta carta tipo, gentilmente cedida pela Paula Guerreiro. A Paula tem andado em cima do tema (pode acompanhar os desenvolvimentos aqui) e tem disponibilizado imensa informação útil, incluindo esta carta tipo, pelas quais lhe agradeço imenso.

Espero que faça bom uso desta dica, ou seja, ponha-a em prática. Aproveite também para partilhar com todos os resultados da sua interacção com a seguradora, de forma a que possamos aprender.

Artigos relacionados:

1. Seguro de Vida Crédito Habitação
2. Escolher um seguro auto low-cost
3. Verificar o seguro de um carro através da Internet

A TAER reflecte de uma forma mais global os custos do empréstimo e produtos/serviços associados. Desta forma, é mais fácil saber se uma eventual redução do spread é realmente compensadora, sobretudo ao comparar propostas com outros bancos.

Nota: A TAE continua a permanecer obrigatória e a TAER deverá ser comunicada a todos os clientes bancários no momento da negociação do crédito.

Artigo original de José Ribeiro (JRibeiro), adaptado por Pedro Pais.

Link relevantes

Decreto-Lei n.º 192/2009
Regras essenciais para contratar um crédito habitação
Guião de créditos habitação

Artigos relacionados:

1. Taxa fixa ou variável?
2. Comparar créditos habitação: spread, TAN e TAE
3. Crédito Habitação

Conceitos

O spread é um valor que é acrescido à taxa de referência (por exemplo Euribor) e que é utilizado para calcular qual a TAN a aplicar ao crédito que contratarmos. Ou seja, TAN = Euribor + Spread (nos créditos indexados a taxa variável).

A TAE representa o custo total do crédito, ou seja, tem em conta os encargos iniciais do crédito (como os custos de processo, despesas de avaliação e/ou vistorias, comissão de gestão, etc), a TAN e os encargos recorrentes (como seguro de vida e multiriscos).

Opção a tomar

Explicados os conceitos, é fácil perceber que quanto menor for o spread e quanto menor for a TAE, melhor será o crédito.

E se o spread for mais alto mas a TAE mais baixa? Neste caso, temos de analisar bem o caso e entender a que se deve essa diferença. Neste caso há dois cenários:

1. Se a diferença for provocada por estarmos a comparar simulações com taxas Euribor diferentes (banco A faz a simulação com a Euribor de Março e banco B faz com a de Abril), então é aconselhável pedir novas simulações, para que tenham em conta a mesma taxa de referência e possamos voltar a analisar;
2. Se a diferença for provocada por maiores encargos iniciais e/ou encargos recorrentes, então devemos optar por aquele que tem menor TAE, uma vez que o crédito, na sua totalidade, nos irá sair mais barato.

Espero ter ajudado a compreender melhor a importância e diferença entre spread, TAN e TAE e que com esta informação consiga efectuar melhores escolhas para as suas finanças. Em caso de dúvida deixe o seu comentário ou escreva no fórum.

1. 10 critérios para comparar créditos habitação
2. Comparar créditos habitação: características base
3. Comparar créditos habitação – Passo 0

As características base que refiro são mais uma escolha pessoal do que uma comparação entre ofertas, mas de qualquer forma é importante termos em conta alguns pormenores.

Montante

Como é evidente, quanto maior for o montante maior será a prestação e o total de juros associados. Normalmente não há muito a fazer em relação ao montante, mas se lhe for possível optar por uma percentagem mais elevada de capitais próprios vai poupar muito em juros. Adicionalmente, quanto menos dever menor será o impacto da subida de juros.

Prazo

A regra simples é que quanto maior for o prazo menor é a prestação. O problema é que quanto maior for o prazo mais iremos acabar por pagar em juros. Assim, o ideal é definir o menor prazo possível que sirva para ficarmos com uma prestação confortável.

Valor residual

Optar por valor residual é deixar para o final do prazo do crédito o pagamento de uma parte do total (normalmente entre 10 e 30%). Mais uma vez a vantagem é conseguirmos obter uma prestação mais baixa, à custa de acabarmos por pagar mais em juros e amortizarmos menos capital em cada prestação, o que também significa que ficamos mais expostos às variações das taxas de juro. Por fim, esta opção obriga a um esforço suplementar* no final do crédito, o que pode não ser fácil para quem tem dificuldades em poupar.

*Apesar do valor residual ajustado à inflação da altura representar muito menos dinheiro do que agora.

Carência de capital

A carência de capital é normalmente adoptada nos primeiros anos do crédito, como uma forma de baixar o valor da prestação. Esta possibilidade permite que apenas se pague juros, pelo que a prestação mensal é mais baixa. Acaba por ser uma espécie de “renda”, uma vez que durante o período de carência não se constitui património.

Resumo

Em suma, se quiser poupar ao máximo no crédito habitação, siga as seguintes indicações:

• Montante: quanto menor melhor;
• Prazo: quanto menor melhor;
• Valor residual: preferível não ter;
• Carência de capital: preferível não utilizar.

Artigos relacionados:

1. Comparar créditos habitação: spread, TAN e TAE
2. 10 critérios para comparar créditos habitação
3. Prazo do crédito habitação