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Comparar créditos habitação: spread, TAN e TAE
Publicado Agosto 19, 2009 by Pedro Pais
Depois da análise das características base, hoje abordo o tema do spread, da TAN (Taxa Anual Nominal) e da TAE (Taxa Anual Efectiva).
Conceitos
O spread é um valor que é acrescido à taxa de referência (por exemplo Euribor) e que é utilizado para calcular qual a TAN a aplicar ao crédito que contratarmos. Ou seja, TAN = Euribor + Spread (nos créditos indexados a taxa variável).
A TAE representa o custo total do crédito, ou seja, tem em conta os encargos iniciais do crédito (como os custos de processo, despesas de avaliação e/ou vistorias, comissão de gestão, etc), a TAN e os encargos recorrentes (como seguro de vida e multiriscos).
Opção a tomar
Explicados os conceitos, é fácil perceber que quanto menor for o spread e quanto menor for a TAE, melhor será o crédito.
E se o spread for mais alto mas a TAE mais baixa? Neste caso, temos de analisar bem o caso e entender a que se deve essa diferença. Neste caso há dois cenários:
- Se a diferença for provocada por estarmos a comparar simulações com taxas Euribor diferentes (banco A faz a simulação com a Euribor de Março e banco B faz com a de Abril), então é aconselhável pedir novas simulações, para que tenham em conta a mesma taxa de referência e possamos voltar a analisar;
- Se a diferença for provocada por maiores encargos iniciais e/ou encargos recorrentes, então devemos optar por aquele que tem menor TAE, uma vez que o crédito, na sua totalidade, nos irá sair mais barato.
Espero ter ajudado a compreender melhor a importância e diferença entre spread, TAN e TAE e que com esta informação consiga efectuar melhores escolhas para as suas finanças. Em caso de dúvida deixe o seu comentário ou escreva no fórum.
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Filed under Créditos
Informação muito util. Já me tinham informado sobre isto e como ando numa roda viva para arranjar o melhor CH isto é muito importante.
Tenho acompanhado o forum que ja me deu boas dicas e vou continuar a faze-lo.
Relativamente a minha historia com os créditos, logo q a saga termine abro um tópico para a relatar
Espero que quem tenha necessidade de recorrer aos CH, que vá a todos e mais alguns bancos, especialmente aos de caris “estrangeiro” e tenha em atenção a TAE também….
E, num futuro bem próximo, vai passar a existir a TAER, que terá em conta os produtos subscritos para se atingir um spread mais baixo no CH.
boa tarde, tenho uma duvida.tenho um despacho de aprovação de um ch num banco, desde ha um mes, o qual, como sp foi regra, teria a validade de 6 meses. agora o banco quer alterar as regras do jogo, dizendo que o mesmo vai apenas ter validade de 3, e que se não for contratado ja, vai subir o spread e diminuir o prazo…a casa ainda não está pronta…o banco pode agir assim? obrigada
@Vanda,
O que está exactamente escrito nesse despacho de aprovação? Está assinado/carimbado por um representante do banco?
bem explicado
Muito bom…
É bom saber que existe mais um blog que tem como objectivo aconselhar o consumidor de Produtos Financeiros.
@Vanda – Tudo o que precisas de saber sobre a possibilidade do banco reduzir o prazo para contratação do CRH está expresso na Carta de Aprovação…
Parabéns…
Vê meu artigo sobre “Crédito Habitação, cuidado com a Euribor. “
TAE 2.7 e spread de 0.5 com taxa varável a 6 meses pode ser considerado bom para os clientes? Tenho-os desde 2005.
Bom dia,
Ando um pouco desanimada, pois estou a ver qual o melhor banco para Crédito habitação e hoje o melhor spread que nos dão é 1%. Pelo que comentamos com amigos, este spread já é alto… Apenas queria confirmar se é o spread actual (em média)…
Estou um pouco confusa e não sei por que banco optar!
Aguardo comentários…
Carla
@Carla,
Em certos casos consegue-se melhor, mas a média (agora) não deve andar muito longe dos 1%.
Para um empréstimo de 100.000€ (auto construção) tinha apalavrado um spread de 0,8% com o banco. Este valor estava ainda dependente da avalição (poderia subir ao descer). Entretanto foi feita a avaliação da casa com o valor de 255.000€.
Mesmo com este valor não consegui que me baixassem o spread… A justificação dada é a de que os spreads voltaram a subir nas ultimas semanas e por isso o meu, 0,8%, já é um spread muito bom.
Será este um spread mesmo bom como dizem?
De referir que a minha taxa de esforço ronda os 30%
Desde já obrigado pelos comentários
@Pedro,
Não é que 0,8% sejam maus, mas para um financiamento inferior a 50% do valor do imóvel penso que encontrarás melhor. Por exemplo o BBVA tem melhores soluções para o teu caso: https://www.bbva.pt/TLEU/tleu/jsp/pt/porN/particulares/prod/finan/credhab/credhabfac/index.jsp#0
Abraços
Boa noite.
Parabéns pelo excelente Blog e partilha de conhecimentos.
Na vasta procura que tenho feito em bancos, com vastas simulações de crédito habitação, o melhor spread que consegui até agora foi de 0,65 mas com uma TAE de 3.236% incluindo seguros. No entanto sem seguros referem uma TAE de 1.649%.
Como não percebo muito desta matéria, não sei se esta taxa se aplicará por todo o empréstimo e qual será a minha melhor opção de escolha.
Agradeço desde já a informação prestada aos outros leitores, que constituiu uma boa ajuda para a minha compreensão sobre esta matéria.
Obrigado
LP
Boa tarde a todos.
Peço desde já, desculpa pelo tamanho do texto, queria deixar aqui o máximo de informação a fim de ajudar mais alguém na mesma situação.
Ultimamente tenho andado num grande dilema, o que me levou a consumir tudo o que é texto sobre credito habitação e, principalmente, previsões futuras do euribor.
No entanto, apesar de ter ganho algumas bases de argumentação, continuo um pouco confuso em relação ao que fazer.
Eu fiz um CH Taxa Fixa em 2008 com um spreed de 0,6, altura em que o Euribor rondava o seu pico maior: 4,9%.
Agora com a descida do Euribor mantenho essa mesma mensalidade muito alta comparada com as Taxas Variáveis.
Resumidamente comecei o credito com um prazo de 35 anos, passados dois anos e com a descida do Euribori o meu credito teve uma diminuição para 17anos.
Fiz-me á vida e fui pedir novas simulações em vários bancos. O Montepio garantiu-me um alargamento do prazo de Credito.
Dos actuais 17 anos na CGD passam para 33 anos extensíveis até 50 anos, com um spreed de 3,4%!!!
Com alargamento de 17 anos dificilmente teria surpresas de aumentos, reduzindo 100€ na minha mensalidade actual, mesmo com um spreed altíssimo e custos associados.
Ocultando o spreed que me foi atribuído, e lá fui á CGD tentar renegociar o meu credito.
Depois de alguma conversa e subtilmente dizer que outros bancos achavam estranho a CGD dar um cliente de mão beijada a outro credores, lá me fizeram 3 propostas, mantendo a Taxa Fixa pedida por mim.
Montante em divida 120mil €
Actualmente:
700€ mensais X 17 anos
Spreed 0,6 CH
Spreed 0,9 Multi-usos
TAE 6,134%
Propostas:
413,85 mensais 35 anos, extensível até 45 anos.
Spreed 1,4 CH
Spreed 2,4 Multi-usos
TAE 2,752%
Prazo variavel até um limite de 1,567% Euribor, aumentando a mensalidade a cima dessa taxa.
459,82 mensais 30 anos, extensível até 40anos.
Spreed 1,4 CH
Spreed 2,4 Multi-usos
TAE 2,669%
Prazo variavel até um limite de 1,875% Euribor, aumentando a mensalidade a cima dessa taxa.
559,86 mensais 25 anos, extensível até 35 anos.
Spreed 1,4 CH
Spreed 2,4 Multi-usos
TAE 2,613%
Prazo variavel até um limite de 2,353%, aumentando a mensalidade a cima dessa taxa.
Agora a minha duvida, será que consigo impedir a subida enorme do spreed. É natural eles se aproveitarem desta situações para conseguirem mais lucros ao banco, mas tenham lá calma!
Outra duvida é, que proposta escolher tendo em conta, que eu aposto para uma subida da Taxa Euribor para 1% em 2011, e possivelmente uma subida da Taxa Euribor até aos 4% no prazo de 5 anos.
Claro que isto é uma pura especulação.
Agradeço a vossa ajuda
Abraço
E obrigado
Está a comparar empréstimos com maturidades diferentes, logo está a comparar coisas que não podem ser comparadas. O critério deve ser o que paga de juros ao longo da vida do empréstimo independenteemente do valor da prestação. A escolha acertada será aquele em que tiver de pagar um montante mais baixo de juros. Veja caso a caso quanto paga de juros no final do empréstimo e escolha o mais baixo. Mas para isso as maturidades têm de ser iguais. Idealize cenários e compare os produtos dentro dos pressupostos de cada cenário. Só assim pode comparar. De qualquer forma diria que o de 17 anos é aquele em que vai pagar menos de juros se conseguisse manter este prazo …
Cumps
Boa Tarde Mario
Tem razão Mario a opção de credito actual é o que me vai ficar mais barato ,no entanto eu quero baixar a minha mensalidade arrependendo-me o minimo possivel no futuro.
abraço