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3 incentivos para renegociar o seu spread
Publicado Julho 16, 2008 by Pedro Pais
1. É fácil
Se tiver um spread alto (superior a 0,6 pontos percentuais) e uma condição profissional estável é muito fácil reduzir o seu spread.
Comece por ir falar directamente com o seu gestor de conta e diga-lhe que as suas condições não são competitivas e que com a crise que está instalada precisa que o banco lhe reduza o spread. Se ele não ceder, faça o pedido por escrito. Em último caso, ameace que vai trocar de banco: é quase certo que terá algum resultado.
Lembre-se, nos dias de hoje 0,35-0,4 de spread é o normal. Por isso aponte bem para baixo: 0,25.
2. É (vai ser) de borla
Alguns bancos cobravam um valor (não tão pequeno quanto isso) pela renegociação do crédito (ou mesmo só do spread), o que anulava grande parte das vantagens da dita renegociação. Felizmente foi aprovado um Decreto-Lei que proÃbe os bancos de cobrarem comissões na renegociação dos créditos. Além disso, qualquer renegociação deixa de poder depender de exigências adicionais (como contratação de outros produtos bancários).
O DL ainda não foi promulgado pelo Presidente da República, mas acredito que brevemente entrará em vigor.
3. Pode poupar muito dinheiro
Este é o principal incentivo: poupar dinheiro. Quando reduz o spread, reduz o custo do crédito e reduz a respectiva prestação mensal. Podem ser umas poucas dezenas todos os meses, mas serão algumas centenas todos os anos e vários milhares no total do empréstimo.
A tÃtulo de exemplo, num crédito de €150 000, a 30 anos, uma redução de 0,3 pontos percentuais pode originar poupanças anuais superiores a €300 e mais de €10 000 no total do empréstimo. Nada mau, hein?
4. (Bónus) Fica menos sensÃvel à subida das taxas
Como a sua taxa global é mais baixa, fica menos sensÃvel a futuras subidas da taxa de juro de referência (Euribor) – digamos que ganha uma almofada. Ou seja, se as taxas subirem o valor absoluto adicional que vai pagar é menor.
Artigos relacionados:
Boa noite,
Estamos (eu e minha namorada) neste momento a negociar uma proposta de crédito habitação com a CGD e gostaria de obter a vossa opinião.
O preço de venda do imóvel são 205.000€ e o valor da avaliação são 240.000€. A proposta apresentada pelo banco prevê um spread de 0.85. Consideram este um bom spread ou será que ainda conseguimos melhor?
Eu e minha namorada somos efectivos e já temos os produtos do banco subscritos. Agradeço o vosso feedback.
Cumprimentos,
Carlos
Para os dias que correm, parece muito bom.
205/240 = 0.85, mas não deve estar a pedir os 205 para ter esse spread correcto?
[Comentário do Carlos]
Edgar,
Obrigado, fico contente de saber e sim estou a pedir para os 205000€.
Cumprimentos,
Carlos
Olá tenho um crédito à habitação na CGD com spread 0,25, e na altura do contrato ficou escrito que depende do spread o facto de manter com a CGD e para o efeito a titulação dos seguintes produtos:
- Seguro Multi-Riscos em Seguradora do grupo caixa.
- Seguro de vida em seguradora do grupo caixa.
Acontece que na ultima reunião de condomÃnio foi aprovado um seguro colectivo de multi-riscos numa companhia que não pertence ao grupo cgd, para o edificio incluindo todas as fracções e muito mais vantajoso.
Pergunto: com a nova lei se optar pelo seguro colectivo do edificio, que é muito mais vantajoso, a cx pode aumentar o meu spread ?
Grato pela vossa atenção.
João Vinhas
João Vinhas
Penso que sim, já aqui houve mais casos relatados de situações idênticas, se está tipificado no contrato acho muito difÃcil.
Pode sempre falar com o seu gestor de conta e explicar a situação, o pior que poderá acontecer será proporem-lhe outro produto tipo cartão de crédito, depois é uma questão de fazer contas e ver o que é mais vantajoso para si.
Boa Tarde, gostaria de fazer uma questão, eu comprei uma vivenda em muito mau estado por 60 mil euros, como tenho a possibilidade de na sua reconstrução só pagar o material, a vivenda está a levar tudo novo de raiz (foi tudo abaixo), e quando estiver acabada o seu valor vai disparar para mais do dobro. Estando eu a alguns meses de fazer 1 ano de empréstimo, será possÃvel renegociar o spreed, pois tenho de 1.25% e acho muito sendo funcionário do estado, e a minha namorada estar também efectiva numa empresa.
obrigado
Nuno
É sempre possÃvel, tendo em conta o valor pedido para o empréstimo e o valor da habitação.
Mas já confrontou o seu gestor de conta com essa situação? E se a resposta for negativa tem sempre a possibilidade de transferência de crédito, com essas condições não deve ser difÃcil.
Boa tarde,
Estou neste momento a negociar uma proposta de crédito habitação com algumas bancas (Millenium, BPI, BES) e gostaria de obter a vossa opinião sobre alguns pontos:
-Existe alguma banca que recomendam para credito a habitação? Tipo que acham que pode oferecer um crédito?
O preço de venda do imóvel é de 95.000€ e o valor da avaliação são 105.000€. Pretendo fazer um credito a 240 meses, no valor de 60.000€, com prestações a rondar os 300€. Qual seria um valor aceitável nos dias de hoje para o spread?
Algum concelho que me queiram dar, será bem vindo!
Agradeço o feedback.
Cumprimentos,
Nelson Oliveira
Boa tarde
Desde já os meus parabéns pelas explicações e pela muita informação exposta no blogue. Fariam falta mais destes, visto não haver muitos sÃtios de informação disponÃvel.
Estou a solicitar um crédito à habitação para um valor de aquisição de 125.000,00€ e uma valor de avaliação de apróx 160.000,00€ no BES, a 600 meses. Tenho a proposta de 0,80% de spread. Será este um valor aceitável para os valores do imóvel?
Gabriel ,
0.8 é aceitavel dado a conjuntura ecnomica actual .
Helder,
Agradeço a resposta.
Também estou a achar depois do “tour” pelos bancos mas queria uma confirmação.
Espero poder negociar posteriormente.
Melhores Cumprimentos
boa noite
desde ja queria agradecer a pagina do blog esta de parabens
é o seguinte ha 3 meses atras fui fazer uma simulaçao no banco bes para um emprestimo de 105 mil euros no qual tambem é o valor do imovel.deram-me a simulaçao de 308 euros mensais com um spread de 1.8 em 40 anos a emprestarem 90% do valor da avaliaçao na qual deveria ser 117 mil euros.na altura era o que me dava melhores condiçoes.segui em frente com o credito e a avaliaçao veio por 110 mil euros.nao havia maneira de subir,consegui entao dar das minhas poupanças 6.000 euros para nao pedir 100% pois ia agravar muito mais o spread.os papeis tornaram a ser revistos porque entao iam emprestar 99.400 mil euros.acontece que hoje recebi a aprovaçao do banco que sim emprestavam os 99.400 mil euros mas o spread ia ser de 2.3.
a minha duvida esta se devo prosseguir ou tentar outro banco.
desculpem o “testamento”
obrigada pela atençao
@Andreia Silva,
Apesar de as actuas condiçoes do mercado de credito não serem muito favoraveis, aconselho realmente a tentar pedir simulaçoes em outras instituições. De facto spreads dessa natureza (1,8 a 2,3%) são um abuso.
Claro que spreads na casa dos 0,5 desapareceram por completo no panorama actual, no entanto acredito que consiga spreads na casa dos 1%.
Saudaçoes
Viva!
Parabéns pelo site, muito completo.
Tenho uma questão:
eu e a minha esposa estamos a pensar comprar casa. Hoje demos uma volta pelos nossos bancos (BPI, BCP). Explicamos a nossa intenção: comprar uma casa de cerca de 100000 euros pedindo ao banco 70000, o resto temos. Ambos disseram que aprovariam o crédito sem problemas, mas apresentaram-me spreads de 1,6 e 1,5 respectivamente. Estava convencido que conseguia bem menos. Não conseguirei melhor que isto, talvez cerca de 1%?
Outra coisa que estranhei foi a discrepância entre valores a pagar no processo (comissões, registo, impostos, etc). Tudo somado no BPI dava cerca de 2500 euros, no BCP 3050 euros. O BPI não me diz tudo ou é o BCP que se “estica”?
Obrigado.
Melhores cumprimentos
D Henriques, boa noite ,
visto a quente a sua situação , com capitais proprios de 30 000€ , julgo que consegue ate menos de 1%.
Mas , qual o valor da avaliação estimado do imovel ???
Viva!
Obrigado pela resposta rápida.
Apresentámos uma situação hipotética, que corresponde aquilo que temos estado a procurar, pelo que não há uma avaliação feita.
A minha ideia (e por favor corrija-me se for errada) era tentar escolher/negociar com um banco desde já para saber o que esperar. Ao escolher o imóvel, peço ao banco para fazer a avaliação. Se eu deixar a negociação para depois de escolher o imóvel, não terei que pagar várias avaliações, correspondente a cada banco que envolvo? Ou a avaliação de um banco é válida para os outros?
D Henriques ,
Julgo não conseguir a certeza de tudo sem avaliação para o banco saber qual o racio da operação …para se conseguir spreads bons conven que o Financiamento / garantia não ultrapasse os 60%…para se saber a FG so com avaliação …
Viva!
Então acha que posso encarar os spreads dados como genéricos? Sendo que quando tiver uma situação concreta talvez seja possÃvel negociar um pread melhor?
De qualquer forma com uma FG de 70 % o spread poderia rondar 1%?
Pedro,
Em cima dizes: “A tÃtulo de exemplo, num crédito de €150 000, a 30 anos, uma redução de 0,3 pontos percentuais pode originar poupanças anuais superiores a €300 e mais de €10 000 no total do empréstimo. Nada mau, hein?”
Podes indicar-me como obténs estes valores? Existe alguma folha de excel disponÃvel no blog?
Cumprimentos
@DHenriques,
Com um LTA de 70%(rácio entre o que pedes emprestado e a escritura da casa) e com um LTV menor que 70%(rácio entre o que pedes emprestado e o valor de avaliação) o BBVA apresenta-te spreads bem mais competitivos.
Aconselhava-te a ires ao site http://www.bbva.pt e fazeres lá uma simulação.
Quando se trata do nosso dinheiro não devemos olhar só para “os nossos bancos”.
Espero ter ajudado!!!
Cumprimentos,
Bom dia,
Fico bastante satisfeito por ter descoberto este blog que veio esclarecer a algumas dúvidas num dos momentos mais importantes e confusos da minha vida.
Encontro-me neste momento a fazer simulações nos bancos para crédito habitação. Encontrei um apartamento que gosto bastante e que custa 155.000€. Em conversa com o construtor, consegui baixar o preço para 147.000€, mas segundo a última avaliação do apartamento feitas por outras pessoas interessadas, este não vale mais do que 162.000€. Claro que com estes valores vai ser muito difÃcil conseguir o empréstimo, pois a maior parte dos bancos não permite mais que 80% de financiamento. O Banif recusou-se a fazer simulação por não ter comigo os dados de IRS, o BES disse logo que não iria ter sorte com eles, o Santander Totta ofereceu excelentes condições e é tudo um mar de rosas mas tenho que subscrever todos os serviços deles, o Barclays não obriga a subscrição de serviços mas só “empresta” o dinheiro se a casa for avaliada em mais de 175.000€, o BPI é o que facilita mais mas acabo por pagar mais de juros. A única instituição bancária que me permite pedir um pouco mais é a CGD, mas apenas por já ser cliente deles há mais de 15 anos, por ter cartão de crédito e débito deles e pelo facto do meu ordenado ser depositado lá. O spread indicado por eles é de 1,3%. De referir que o empréstimo é a 40 anos e com taxa Euribor a 6 meses.
Mas o construtor disse-me também que a CGD foi o banco que avaliou a casa por um preço abaixo do valor pedido, o que não facilita em nada o pedido de crédito. Dilemas.
Hoje, irei visitar novamente o Santander, o BPI e a CGD a fim de tentar negociar o spread deles e conseguir prestações mais em conta.
Cumprimentos e continuação de um excelente trabalho.
@Nuno
verifique se o Santander empresta mais de 80%. Em Julho/Agosto do passado 2009 não o faziam.
Boa Tarde,
as minhas despesas de formação são apresentadas no mesmo campo que as despesas do infantário da minha filha?
Obrigado
Boa tarde Sr. virgÃlio.
Se é formação profissional, não entra nas despesas de educação, mas sim no código 411 Quotizações para ordens profissionais e despesas de formação profissional (n.º 4 do art. 25.º do Código do IRS)
Cumprimentos.
@Durão
Acabei por não conseguir ir aos bancos mas todos os bancos (à excepção do BPI e da CGD) foram bem claros que não emprestam mais que 80% do valor da avaliação.
Não me lembrei de fazer a simulação no BBVA.
Obrigado.
@Nuno Ferreira
Ia exactamente propor-lhe e aconselhá-lo a fazer a simulação no BBVA pois este concede, dentro de determinadas condições, financiamento a 100%. Por outro lado, de acordo com determinada vinculação conseguirá obter condições interessantes ao nÃvel do spread.
Espero ter ajudado!!!
Bom dia Sr. Francisco Mesquita, obrigado pela sua resposta.
A formação que estou a tirar é um Mestrado, na à rea profissional em que laboro (HST). Continua a aplicar-se a explicação que me deu?
Muito obrigado e um bem haja a quem compartilha conhecimentos.
Fui hoje ao BBVA e realmente oferecem condições únicas para crédito habitação. Para além de proporem um spread de 0.6% (por causa de acordo com sindicato de professores) sobre um empréstimo de 145.000€ a 40 anos com taxa Euribor a 6 meses (casa avaliada em 162.000€), ainda depositam 200€ mensalmente na conta durante o primeiro ano. Claro que exigem cartão de crédito, PPR, domiciliação de ordenado, etc…
Estou bastante inclinado para o BBVA, mas sinto que estou um pouco de “pé atrás” em relação a este banco. Dúvidas, dúvidas…
boa tarde comprei uma casa nova pelo valor de 175000 euros, e pretendo fazer um credito de 127500 euros a 40 anos, pois dei 47500 euros de entrada.
no bes oefreceram -me um spread de 0.8 na simulação.acham um bom spread?ou haverá algum banco onde conseguirá melhores condições?
obrigado
@Bruno Gouveia,
Não sei se tem andado atento à publicidade mas o BBVA está a fazer uma campanha muito interessante denominada “Adaptamo-nos”! Sugeria-lhe que fizesse uma simulação ou fosse a uma agência aconselhar-se e informar-se.
Depois diga como correu!
Cumprimentos,
@Nuno Ferreira,
Porquê dúvidas em relação ao BBVA? Não conhece a instituição? Alguma razão especÃfica?! Se procurar informação pode facilmente verificar que é um dos maiores bancos do mundo e dos mais sólidos também! Já andei pela internet no site do banco e pode ver por si aquilo que lhe estou a dizer.
Com as condições que fala parece-me uma proposta bastante interessante.
Cumprimentos,
@José Pedro Carvalho,
Do BBVA conheço pouco e o facto de oferecerem tantas condições deixa-me desconfiado porque é raro uma instituição bancária ajudar tanto, mas não quero com isto afirmar que não acredite nas suas soluções.
Acabei por optar pela CGD, uma vez que, já tenho a domiciliação do ordenado nesse banco, por ser cliente há cerca de 15 anos e por ter a garantia de financiamento a 100%. Infelizmente, a avaliação do imóvel foi feita por baixo (145.000€ sobre um valor de venda de 160.000€) porque o avaliador simplesmente percebeu mal o valor dado pelo construtor e, embora tenha reconhecido o erro, recusou-se a reavaliar o apartamento, o que me prejudicou bastante. Eu podia pedir uma nova avaliação noutro banco, mas o contrato de promessa de compra e venda está a terminar e há mais pessoas interessadas no imóvel. Resta apenas esperar pela aprovação do crédito.
@Nuno Ferreira
Bem, na minha opinião, temos que deixar dogmas para trás e pensar no que será melhor para “o nosso dinheiro”. Na verdade, o BBVA em Portugal não é um banco conhecido pelas pessoas mas tal como lhe disse é dos maiores do mundo. Portanto, como deve entender não haverá muito a temer.
Quanto ás condições oferecidas, não se pode esquecer que tudo o que o banco oferece tem que cumprir, pois tem que responder ao regulador respectivo.
Em relação ao contrato de compra e venda…quanto tempo ainda lhe falta? Poderá ainda ir a tempo!
Cumprimentos,
Boas tardes.
Conseguimos a aprovação no BPI, de um crédito habitação com um spread de 1.15% e uma TAER de 2,608%, para um empréstimo de 137.500€ face a uma avaliação de 162 mil€ estimados. Sou bolseiro de Doutoramento e a minha noiva é efectiva. Temos bons fiadores por trás da nossa proposta.
Alguém que me dê a sua opinião. Já conclui que baixos spreads já eram… =(
Atentamente,
RCDM
@RCDM,
Na realidade os spreads hoje em dia estão bem mais altos e para essa relação financiamento garantia não deve ser fácil arranjar muito melhor. Não têm forma de melhorar esse rácio, para que não ultrapasse os 80%?
@RCDM,
Não é que me goste de repetir porque até parece que tenho um disco dentro de mim mas, como já disse, neste momento o BBVA está com uma campanha interessantÃssima. Isto porque, no seu caso, com um pedido de crédito de €137.500, este banco está a oferecer €200 euros por mês durante os 1ºs 12 meses do crédito. SE não acredita verifique em http://www.bbva.pt.
Boa noite e cumprimentos,
Boa noite ,
Gostaria de colocar uma questão, se me podem dar uma opinião .
Consegui pre aprovação de um credito habitação a semana passada de +/- 95% do valor da casa . A avaliação do imovel é de 180 mil euros e o banco emprestaria 170 mil. So que o spread que me fazem é de 1.75 . Falamos com varios bancos ( bes , cgd , totta, bbva, bpn ) e realmente o feedback que tenho é de spreads sempre acima de 2 para estas condiçoes nas simulaçoes de credito e impossibilidade quase total de nos tempos que correm aprovar creditos com LTV de 95% . Tenho sido incentivado a aceitar este credito , e o que me dizem é q na altura em que estamos ja é bom e no futuro poderei renegociar mas gostaria de saber a v/opiniao acerca deste spread na conjuntura actual visto ter gostado bastante dos esclarecimentos prestados .
Mario …cuidado co os prazos …o ue esta previsto é spreads mais altos na media de 2.7%
Ou seja , este 1.75 ainda so tem tendencia a aumentar ???
Pois….. nesta altura esse parece um bom spread para essas condições.
Fala-se que os spreads estão a subir, e cada vez mais ao que sei/tenho visto.