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Prazo do crédito habitação
Publicado Agosto 30, 2007 by Pedro Pais
Uma das escolhas para um crédito habitação é o prazo do crédito, sendo que nem sempre se entende o porquê da opção por um prazo maior ou por um prazo menor. Na realidade há vantagens e desvantagens em escolher um prazo maior.
Vantagens de um prazo maior
- A prestação mensal é mais baixa – Como a dÃvida é amortizada num espaço maior de tempo, a prestação é mais baixa;
- Quando as taxas de juro descem, o valor da presta̤̣o baixa mais rapidamente РComo os juros ṣo uma propor̤̣o maior da presta̤̣o, quando descem a presta̤̣o desce mais do que num cr̩dito com prazo menor;
- É mais fácil (e custa menos) diminuir o prazo do crédito do que aumentá-lo – Normalmente os bancos aproveitam o aumento do prazo para cobrar um valor significativo adicional, o que não acontece no caso contrário.
Desvantagens de um prazo maior
- A mais evidente ̩ que em cada presta̤̣o se paga mais juros e menos capital РOu seja, em cada m̻s estamos a pagar mais juros ao banco e a pagar menos a nossa casa, do que se tiv̻ssemos optado por um cr̩dito com prazo menor;
- Quando as taxas de juro sobem, o valor da presta̤̣o sobe mais rapidamente РComo os juros ṣo uma propor̤̣o maior da presta̤̣o, quando sobem a presta̤̣o sobe mais do que num cr̩dito com prazo menor.
Escolher prazo maior ou menor?
Ainda que pesando os diversos factores, o ideal é escolher o menor prazo, tendo em conta o orçamento disponÃvel. Isto significa que se pode pagar €X/mês num empréstimo a 40 anos, não vale a pena optar por um empréstimo a 50 anos só porque a prestação mensal é menor, pois vai acabar por pagar mais juros.
Caso esteja incerto sobre o valor máximo que pode dispor para a prestação, mais vale optar por um prazo maior. Desta forma pode inicialmente pagar um valor mensal menor e, quando calcular melhor o seu orçamento, diminuir adequadamente o prazo do crédito. Esta é uma dica especialmente útil para jovens casais, que ainda não têm uma completa noção das despesas que a vida a dois comporta.
Para uma análise mais detalhada sobre a variação das prestações com a duração do crédito, consulte o mapa de juros ou deixe o seu comentário.
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Filed under Dinheiro,Investimentos
Só uma pergunta…
Numa situação em que nao haja qualquer penalização por amortização antecipada, não é sempre preferivel um espaço temporal maior ???
Exemplo: (usando a calculador fornecida)
Taxa de Juro: 5%
Capital em dÃvida: 100,000.00 €
Número de prestações em falta: 120 (10 anos)
Teremos uma prestação obrigatória de:
Prestação Juros Capital Capital em dÃvida 1,060.66 €416.67 € 643.99 € 99,356.01 €
e numa 2ª prestação pagaremos 413,98€de juros
Se aumentarmos o prazo para 40 anos:
Taxa de Juro: 5%
Capital em dÃvida: 100,000.00 €
Número de prestações em falta: 480 (40 anos)
Teremos uma prestação obrigatória de:
Prestação Juros Capital Capital em dÃvida
482.20 € 416.67 € 65.53 € 99,934.47 €
Pagamos exactamente o mesmo juro.. a unica diferença é que nos obrigam a amortizar menos capital (sendo aqui a palavra chave obrigado).
Como pagamos menos capital obviamente o juro da proxima prestação vai ser maior que no caso anterior
416,39€ ao inves dos 413,98 anteriores.
E é nesta diferença que vamos “perdendo” $ mês apos mês.
Ora mas se nao houver penalização na amortização… vamos supor que ate temos os 1060€ disponiveis este mes (que seriam obrigatorios para emprestimo a 10 anos)… com os 1060.. pagamos a prestação de 482 (do emrpestimo a 40 anos) e utilizamos o restante para amortizar o capital (vantagem ser opcional).
Neste caso o valor pago em juros na prestação seguinte seria absolutamente igual. Se fizermos isto todos os meses nao pagamos absolutamente nada a mais num emprestimo a 40 anos do que num emprestimo a 20 anos.
Esta analise está correcta, ou esta-me a escapar alguma coisa ??
Vitor,
Não verifique os valores em concreto (que não são muito relevantes), mas penso que a ideia está correcta.
A situação que descreve era óptima, mas dificilmente seria praticável pois os bancos nunca iriam nessa e exigira uma grande disciplina da nossa parte.
A questão do prazo do crédito não é simples e é difÃcil calcular qual a real prestação que podemos suportar, especialmente se estivermos a começar a nossa vida “independente”.
Penso que a melhor forma de o fazer é falar com o seu banco e perceber o que tem menos custos:
1 РAumentar o prazo do cr̩dito
2 – Diminuir o prazo do crédito (parece-me a mais provável)
Se a opção 1 tiver menos custos, podemos começar por pedir um prazo menor e se sentirmos que é uma prestação demasiado elevada, aumentamos então o prazo.
Se a opção 2 tiver menos custos, pedimos um prazo maior e se nos sentirmos folgados, diminuimos o prazo.
Mas isto não é assim tão linear, pois a opção 2 (por exemplo), exige que a pessoa (mais folgada) “abdique” de parte do dinheiro adicional que lhe sobra todos os meses para diminuir o prazo do empréstimo.
é que eu tenho um emprestimo a 40 anos em que nao tenho penalizações por amortizar….
ora felizmente tenho conseguido fazer algumas amortizações e estava a pensar ir ao banco pedir para baixar o prazo (pois achava que era capaz de suportar uma prestação maior) .. no entanto.. ontem deparei-me com este site e a calculadora e fazendo as contas… nao me compensa em nada la ir baixar o prazo….
a unica diferença é que ficaria obrigado a uma maior prestação…
parece-me muito melhor opção manter os 40 anos e ir amortizando à medida que for possivel.
Vitor,
Isso é algum acordo especial ou pode divulgar o banco/produto?
E já agora, o banco não lhe exige que dê algum pré-aviso das amortizações?
Não foi nenhum acordo especial… sou um simples comprador de casa que pediu um emprestimo ao banco, fez algumas simulações e acabou por escolher o montepio, sem sequer prestar grande atenção à s inumeras clausulas do contrato (como acontece com a grande maioria).
Na altura em que pude fazer uma amortização… aà sim fui ver o que dizia no contrato… e a verdade é que lá constava que so estava sujeito a penalização por amortização antecipada se o valor da amortização fosse superior a 50% do capital em divida.
A verdade é que mesmo assim.. ao realizar a amortização foi-me cobrado os 0,5% de penalização por amortização antecipada.. desloquei-me ao balcão com o contrato e essa quantia acabou por me ser restituida.
O bom desta clausula (que so à pouco me apercebi) é que a penalização é se a amortização for acima de 50% do capital em divida e não do capital contratado… ou seja imaginemos que já so devo 10.000€… no mes seguinte amortizo 5000€.. depois 2500€ e por ai em diante… lol
O único pré-aviso que tenho de dar ao banco é de 10 dias antes do vencimento da prestação.
VÃtor,
Óptimo. Não sabia que os bancos davam essas “abébias”, há que aproveitar ao máximo.
Obrigado por partilhar connosco essa realidade, espero que os restantes leitores se apercebam da sua [extrema] utilidade.
Descobri este blog hoje e, apesar de este tópico já ter uns meses, não quis deixar de mencionar outro banco que segue a mesma prática (amortizações parciais sem penalização) – a Caixa GalÃcia.
Na maioria dos pacotes de crédito à habitação deles as amortizações são penelizadas apenas a partir de valores superiores e 25% do capital em dÃvida no inÃcio do ano. Têm um protocolo com a DECO segundo o qual (entre outras regalias) os sócios não pagam sequer qualquer tipo de penalização por qualquer amortização parcial.
Não sei se as restantes condições desse banco são ou não vantajosas (não tenho acompanhado o panorama dos créditos à habitação) mas lembro-me que quando há uns 2 anos andava à procura de casa, este era justamente um dos factores (entre outros) pelos quais este banco era um bom candidato a financiar-me a casa…
Pedro e VÃtor,
O meu contrato com o Montepio também prevê uma penalização de 2% APENAS se a amortização for igual ou superior a metade do capital em dÃvida.
Suponho que seja a prática habitual deles, pois não foi negociado por mim.
Quer isso dizer, realmente, que posso sempre amortizar um valor menor sem qualquer penalização.
Há dias, disseram-ne no balcão que “agora” cobravam uma comissão por cada amortização, como “é de lei” e “como todos os bancos fazem”. Estou com a ideia de que me falaram em 1%, mas já não estou absolutamente certo.
Ainda não fiz nenhuma, mas hoje, ao ver os “post” do VÃtor, fui ver a lei: é o dec.-lei 51/2007, de 7 de Março (sobre transferências para outros bancos e amortizações antecipadas).
O nº 1 do art. 6º do dec.-lei 51/2007 diz que a comissão por penalização antecipada tem de estar prevista expressamente no contrato e que não pode ser superior a 0,5% (nos empréstimos a taxa variável).
Portanto, se nada estiver no contrato, como não está no meu, não há lugar a comissão.
Aliás, o nº 2 do mesmo art. 6º reforça, dizendo que não se aplica quando tiver sido acordado entre as partes a ausência de comissão.
Portanto, se um dia puder fazer alguma amortização antecipada (até 50% do capital em dÃvida, mas de cada vez), já sei que não tenho de pagar nenhuma comissão por isso… o que é bom, pois, como já vi aqui explicado, compensa sempre amortizar antecipadamente.
Oxalá esta referência legal possa ser útil a mais clientes desse banco e de outros.
vais é ter que reclamar sempre com eles.. eu já vou na 5ª amortização.. e cobram-me sempre a penalização de 0,5%… que no entanto me acaba por ser restituida apos reclamação…
Este mês vou fazer a 6ª amortização.. depois informo se voltaram ou nao a cobrar a penalização.. lol
Não percebo a insistência deles… arriscam-se a ser multados… deve ser mesmo incompetência!
Já era tempo de ficar lá uma reclamaçãozita no livro, não?
Já deu para perceber que a preocupação deles é resolver isso na hora e pronto. Se calhar até nem querem que os superiores percebam que fizeram asneira e só a sucursal é que sabe… Só que assim, o programa informático que calcula as prestações e indemnizações e etc nunca mais é corrigido para levar esses casos em conta e vai continuar sempre a acontecer o mesmo. Os bancos até costumam ter pessoas eficientes a trabalhar nessas coisas, à s vezes não lhes passam é a especificação completa do que o programa tem que ser capaz de fazer e se estas coisas não lhes são passadas, é que não são corrigidas mesmo…
Agora imagine que se tratava de uma pessoa menos atenta… quem é que ficava a ganhar? o banco!
A reclamação é automaticamente enviada para o BdP que, em percebendo que é uma situação recorrente, começará a fazer pressão com o banco para alterar o seu comportamento…
eu confesso que nunca me chatiei muito porque eles até devolvem sempre uns euros a mais em relação à penalização..
e nao percebo bem as contas da devolução porque é certamente mais do que os juros que eles deveriam pagar…
enquanto continuarem a pagar a mais confesso que nao me faz grande aflição esta situação.. até ja tenho a minuta do mail pronta a enviar ao banco
É mesmo estranho. Por acaso, imaginei logo que devolviam exactamente a mesma quantia mas que tinham obrigação de a pagar com juros. Se calhar, não os calculam com a mesma taxa do crédito à habitação, mas com a de algum dos produtos financeiros que oferecem… ou com alguma taxa exigida por lei para juros de mora… Mas, se é assim, compensa fazer a reclamação habitual !!!
Eu também não entendo. Parece que gostam de chatear os clientes.
A longo prazo os efeitos desse tipo de atitudes só pode ser negativo. Afinal, quem é que quer trabalhar com um banco que se está sempre a “enganar” (e ainda por cima sempre no mesmo sentido…).
O pior é que com o passar do tempo estas situações repetem-se com mais frequência.
Boas.
Por favor digam-me só uma coisa.
Os custos associados (estudo, avaliação, emolumentos, selo, notário, escritura, registo, etc) costumam vir incluidos na prestação? Ou paga-se isso à parte?
Obrigado
LuÃs,
Esses custos são pagos todos à cabeça.
Mas na realidade, podes-se fazer o raciocÃcio desta forma: imagina que o imóvel custa 100 000, tens 30 000 postos de lado para ajudar à despesa, e que as custas iniciais que referiste rondam os 10 000. Obviamente, em vez de pedires 70 000 ao banco vais ter que pedir 80 000 por causa das custas, o que vai fazer subir a tua prestação relativamente a uma situação em que elas não existissem…
Claro que se só poupaste 5000 terias que pedir 105 000 ao banco… o que, sendo maior que o valor do imóvel, será muito mais difÃcil (principalmente nos dias que correm).
Gostaria de fazer 2 comentários: “Na altura em que pude fazer uma amortização… aà sim fui ver o que dizia no contrato… e a verdade é que lá constava que so estava sujeito a penalização por amortização antecipada se o valor da amortização fosse superior a 50% do capital em divida. ”
R: Não quero gatanrir que seja esse o caso, contudo, em muitas escrituras refere-se …50% do capital em divida INICIALMENTE CONTRATADO”. o que na prática pretende dizer que se adquiri o imovel por 100,000 eur, quer por força de amortizações extraordinárias quer pelos pr´óprios pagamentos das prestações, quando o valor atingir 50,000 em divida, qualquer amortização suplementar estará sempre ao abrigo da aplicação de penalização. Contudo, como nesses contratos de empréstimo os valores de penalização eram, efectivamente, superiores a 0,5%, o novo Dec.Lei veio regulamentar a aplicação da comissão por liquidação antecipada, parcial ou total.
2- Os custos associados (estudo, avaliação, emolumentos, selo, notário, escritura, registo, etc) costumam vir incluidos na prestação? Ou paga-se isso à parte?
Obrigado
Há vários tipos de Despesas inerentes ao crédito habitação. EMOLUMENTOS (geralmente defenidos como NOTARIAIS):Valor de escritura, de registos provisórios de hipoteca ou de compra, registos definitivos, outros averbamentos susceptiveis de necessidade, etc.
DESPESAS LEGAIS: Valores cobrados legalmente pela concessão de empréstimo (Imposto de Selo 6/1000 pelo valor globalmente concedido), Valor de IMT (Antiga SISA).
Todos estes valores não estão incluidos na prestação. E não é correcto dizer-se que são pagos “à cabeça”. O IMposto de Selo apenas é cobrado após o acto de escritura, normalmente debitado na conta do cliente pelo banco que posteriormente irá efectuar o pagamento do mesmo à Direcção Geral do Tesouro, sempre cobrado após a realização da escritura.
Sempre ao dispôr para qualquer esclarecimento adicional.
Boas,
Alguêm pode esclarecer como é calculada a prestação mensal de um crédito à habitação.
Obrigado
Boa tarde. Necessito de uma ajuda relativamente ao empréstimo habitação. Eu tenho o empréstimo aprovado à 6 meses, ainda não efectuei a escritura por problemas burocráticos que o construtor teve. Uma vez que passou o prazo o banco disse que vai ter que reiniciar o processo e o que me faz alguma confusão é o facto de eu ter que pagar novamente a avaliação do banco, será que sou mesmo obrigada a pagar de novo?
Desde já agradeço a disponibilidade e fico a aguardar uma resposta se possÃvel.
Com os melhores cumprimentos
Margarida
@Margarida,
Se o banco quiser é bem possÃvel que sim, uma vez que as aprovações de créditos são apenas válidas durante um determinado perÃodo, sendo que após esse perÃodo o banco pode voltar com o processo todo atrás.
Da sua parte pode fazer o “choradinho” ao banco, a ver se consegue dispensar essa parte ou falar com o construtor para ser ele a pagar.
Bom dia,
Por diversas vezes venho a este blog para tirar algumas dúvidas, na medida em que estou prestes a adquirir uma casa e, como nunca tinha passado por isso, acho muito útil o facto deste tipo de assuntos serem abordados para elucidar algumas mentes tão “inocentes” como a minha!
Porém, surgiu-me uma dúvida: Estou prestes a assinar a escritura, mas não tenho noção do que acontecerá no referido dia, se devo levar cheques, se o empréstimo “cai” no banco no mesmo dia da escritura… No meu caso, a compra será de 36.000 Eur + 5.000 Eur. para pagar as despesas da escritura e umas pequenas obras, mas não tenho noção de quanto irei dispender para a escritura. Falaram-me em cerca de 1.500 Eur…. Sei que não pago IMT porque a compra é inferior a 80.000 Eur. e
(cont.) e também não pago IMI durante não sei quantos anos (em alguns sites vejo 6 anos, noutros 10 anos)…
Resumindo e concluÃndo, a minhas dúvidas são:
- Quanto é que vou pagar pela escritura?
- Tenho de ter dinheiro meu para pagá-la ou passo cheques para o dia em que os 5.000 Eur. de empréstimo complementar ficam disponÃveis na conta?
O meu receio é, de facto, ter de pagar do meu bolso, pois é muito dinheiro… Além disso, vi nuns papéis que o banco me forneceu – dois papéis – um dos 36.000, outro dos 5.000, em ambos indica as taxas aplicadas, euribor, spread, prazo do empréstimo, etc., mas uma coisa chamou-me a atenção: no documento dos 36.000, menciona “Despesas: 1.440 Eur” e no dos 5.000 menciona “Despesas: 1.000 Eur.”… É isto que tenho de pagar na escritura ou é o conjunto total de despesas a contar com Avaliação, comissão de avaliação, abertura de processo, etc. (coisas estas que já paguei)???
É que me parece descabido ter de pagar tanto por uma casa tão barata… Além disso, o valor a escriturar é dos 36.000 ou inclui-se o valor complementar?
Peço desculpa por tantas perguntas e espero que me tenha feito entender! Até pode ser útil para outras pessoas que estejam a passar pelo mesmo! Sem querer postei enquanto escrevia e tive de escrever a continuação noutro post, desculpem!
Agradeço desde já o vosso esclarecimento célere, dado que a escritura é já na sexta-feira!
Nunca mais é sexta!
Isa Costa