Posts
Por Email
Calcular prestação da casa
A prestação de créditos é uma realidade com que muitos têm de viver.
Para o ajudar no cálculo do esforço que essa realidade representa, deixo-lhe aqui uma calculadora de prestações, que lhe permite calcular a amortização mensal (incluindo juros) que terá de efectuar.
| (e.g. 10000) | ||
| (e.g. 5.35%) | ||
| (e.g. 100) |
| Prestação mensal |
Instruções
A forma de utilização é a seguinte:
- Insira o montante actual em dívida (por exemplo 1000, que representa mil euros)
- Insira a taxa de juro contratada (por exemplo 5.35%)
- Insira o número de meses que terá para abater a sua dívida (por exemplo 100, que representa 100 meses)
- Pressione o botão “Calcular prestação mensal”
De notar que esta calculadora está preparada para cálculos financeiros que respeitem as seguintes regras:
- As prestações mensais são constantes (a taxa pode ser fixa ou variável) e incluem juros e capital;
- No final do prazo não existe valor residual;
- O pagamento de cada prestação é efectuado no final de cada mês.
Espero que lhe seja útil. Qualquer dúvida deixe um comentário ou envie-me um e-mail.
Clculadora de amortizaes de dvidas…
Uma calculadora que permite facilmente saber quanto vai pagar pelo seu crdito….
Obrigado Sr Pedro o seu conselho serviu muito para me tirar essa duvida assim sempre que puder vou amortizar, por pouco que seja. O meu credito são prestaçoes constantes à euribor a seis meses com spread 0,45, a 29 anos, comecei a pagar em 28 de Fev2007. Mas o que custa muito a pagar que se junta à prestação é o seguro de vida do próprio banco neste caso o Montepio. Agora pago 73€ duas vidas mas na simulação que fizeram em 2021 são 170€, o pico máximo é em 2030 fico a pagar 462€ só do seguro apesar da divida nessa altura se prever de 39000€. Ainda falta muito até lá mas é arrepiante. A mim deu-me calafrios. Não sei se a inflação e os aumentos ordenados vão compensar. Concluindo se fôr amortizando também pagarei menos de seguro de vida.
Obrigado e um abraço.
Esqueci-me de mencionar o montante do empréstimo que foi de 125000€ efectuado em Janeiro de 2007. As nossas idades são de 46 e 41. Isto para as pessoas terem uma ideia, quando se faz este tipo de empréstimos, com o que podem contar.
António, muito obrigado pela informação e pelo apoio. De facto, ir efectuando amortizações antecipadas pode, ao longo dos anos, poupar-lhe muito dinheiro e deixá-lo mais descansado no futuro.
Como disse, o seguro é sobre o capital em dívida. Ao amortizar o capital está também a reduzir o valor sobre o qual o prémio do seguro impacta.
Sempre que tiver novidades sobre estes temas irei continuar a publicá-las. Se puder agradecemos a sua leitura e comentários.
Deveras interessante esta calculadora, fiz uma simulação e deu exactamente o resultado que estava na Dinheiro & Direitos.
Pena é, não fazer cálculos para quem tem o bonificado. Não consigo encontrar nada que me ajude, para saber se o banco está a calcular devidamente a prestação ou não, visto que tenho sérias duvidas relativamente a alguns aumentos que tenho tido.
Help me!!!
Rui, ainda bem que o resultado foi o esperado.
Quais são as condições desse crédito bonificado? Diga-nos qualquer coisa que podemos tentar fazer esses cálculos, a ver se está tudo bem.
Muito generoso este seu contributo para quem não está dentro destes assuntos “créditos e bancos”
Mas… acho que o titulo escolhido não é o mais apropriado “Calculadora de amortizações”, acho que é mais “Calculo da mensalidade” uma vez que o que uma pessoa paga não é a amortizar na totalidade (antes fosse)
Mário, obrigado pelo input.
Apesar de o pagamento mensal ser considerado uma “amortização”, a sua observação é muito pertinente. Vou tentar escrever um post que considere esse título.
Sr.Pedro agradecia 1 esclarecimento.Tinha 1 emprestimo habitacao num banco indexado a Euribor 3meses,ke subia pela tx.do BCE,subindo 0.25pts.de cada vez. Em Junho qd mudei tava a 4.25+1Spread no banco anterior ou seja a tx a 5.25.O novo banco deu 0.5spread.O combinado foi o contracto manter-se inalterado,excepto no spread. O emprestimo comecou em 4.14+0.5. Passados 3meses recebo 1carta a dizer que a prestacao sobe da tx.4.64 para 5.24,encarecendo a prestacao em 31 euros.sinto-me bastante lesado. Obrigado
Sérgio,
O que tem acontecido nos últimos tempos é que a Euribor tem subido muito significativamente. Da última vez que verifiquei estava em 4,792%., pelo que em relação a esse valor significaria que o seu spread estaria perto dos 0,5.
O que o Sérgio tem de fazer é confirmar (essa informação deve vir nos extractos), qual é o spread que efectivamente lhe estão a aplicar e a taxa, mas acredito que esteja correctamente calculada.
Infelizmente o dinheiro está realmente caro e com esta taxa de juro o Sérgio, como muitos outros portugueses, sente que realmente lhe estão a ir ao bolso. Não há muito a fazer, excepto:
- Renegociar melhor o seu spread (há bancos a oferecer 0,25%)
- Amortizar capital, se possível.
Entretanto, há que ir ajustando o orçamento familiar à nova situação…
Desculpe intrometer-me mas, o que o Sérgio diz não está 100% correcto, passo a explicar:
1º A taxa pela nova lei tem que ter 3 casas à direita da virgula e não duas.
2º Só 31€?! Eu acho que não ficou por aí, talvez um pouco mais, vou explicar a minha ideia.
Por exemplo:
Se pagar 400€ dos quais 250€ é amortização e 150€ juros.
No próximo mês paga os mesmos 400€ dos quais 270€ é amortização e 130€ é juros.
Quando a taxa sobe em vez de pagar 400€ paga 431€ dos quais 260€ é amortização e 171€ é juros.
Reparando que todos os meses abatia na amortização 20€ e no mês de aumento abate - 10€.
Estes valores são perfeitamente aleatórios mas é assim que funciona.
Desculpem-me se não me expliquei bem.
É que o que sei foi por “conta própria”, nem os bancários sabem as fórmulas.
Mas de certeza que melhor que eu, o sr.Pedro puderá explicar melhor.
Mário, aqui ninguém se intromete: todos ajudam.
Quanto à questão das 3 casas decimais, imagino que o Sérgio tenha arredondado para facilitar a visualização, apenas.
Em relação ao segundo tema, o que acontece normalmente nos créditos imobiliários é que a prestação se mantém constante (até haver alterações nas taxas de juro).
No entanto (e como refere o Mário), a composição do pagamento é alterada. Ao longo do tempo vamos pagando cada vez mais capital e cada vez menos juros (porque os juros incidem sobre um valor de capital cada vez menor).
Esta realidade é fácil de verificar no mapa de juros que disponibilizei no blog. Ao vermos a tabela do lado direito, verificamos que a prestação mensal se mantém, mas que o valor afecto a capital vai subindo enquanto o valor afecto a juros vai diminuindo.
Claro que quando há alterações nas taxas de juro os valores têm de ser recalculados. Nessas alturas verifica-se quanto é o capital em dívida e recalcula-se o serviço da dívida, gerando efectivamente um novo mapa de juros.
Espero ter ajudado, mas qualquer questão estejam à vontade.
Sr Pedro quero agradecer as ferramentas que disponibilizou no site, nomeadamente o mapa de juros que me tem sido muito útil, quando a minha taxa de juro é alterada de 6 em 6 meses. Tenho feito lá as contas e bate tudo certo, assim como faco simulações de abate de divida que dão valores muito interessantes para abates de 10000€ por exemplo.
Obrigado
António, obrigado eu pelo elogio. Fico bastante contente que a ferramenta seja útil e corresponda às expectativas.
Espero que ajude a tornar todo a questão do crédito mais fácil de entender, pelo menos.
Desde já tenho agradecer esta ferramenta esta fantastica com ela já deu para poupar muitos euros.Eu antes de conheçer isto aqui, tinha uma opinião diferente e agora estou bastante satisfeito.Ainda não o tinha dito mas este site esta muito bom, já se tornou um habito eu vir cá todos os dias ver as novidades.Um abraço
Ah Dinis, muito obrigado. Fico especialmente satisfeito por saber que a calculadora de amortizações o pode ajudar.
Se lhe for conveniente, quer partilhar connosco como é que conseguiu poupar alguns euros? Estou ansioso por saber.
Abraços e continue a aparecer.
esta taxa de juro e boa (0.0511?
visto que o meu spread e de 0.75.
muiot obrigado
O spread é normalmente uma medida de risco. Ou seja, quanto maior for o risco que o banco pensa que o crédito terá, maior será o spread. Mas nem sempre é assim, por vezes com algum esforço conseguimos baixar o spread de forma significativa.
O seu spread em particular parece-me muito elevado. Hoje em dia há bancos a “oferecer” spreads de 0,25% e 0,29%. Mesmo que não consiga chegar a estes valores mais baixos, certamente que deverá ser possível chegar a valores mais razoáveis. Excepto se tiver algum histórico negativo de mau crédito.
Abraços.
Vi na televisão, o final de um comentário, dizendo como baixar a prestação em relação à mensalidade e à durabilidade desta. O que dizia era que no caso de dar 1000 euros ano, poderia baixar um crédito habitação de 40 anos para 27. Será que percebi bem? Poderia explicar-me as vantagens de abater num crédito habitação, anualmente, apenas valores de 1000 ou 2000 euros.
Desde já agradeço.
Infelizmente não vi essa reportagem.
O que lhe posso dizer é que compensa, sempre que possível, abater no crédito habitação.
Só existem 2 situações onde não vale a pena amortizar:
1 - Se tem o dinheiro investido e rende a uma taxa superior à taxa de juro que paga no empréstimo;
2 - Se vai precisar do dinheiro que vai amortizar.
Por favor leia o artigo Amortizar empréstimos. Sim ou não?. Caso lhe restem algumas dúvidas por favor deixe o seu comentário/email.
Olá muito boa tarde .
Desde já os meus parabéns ao criador do blog que realmente é muito útil.
A minha taxa fixa é de 4.814% com um spread de 0.3% que prefaz uma taxa de 5.114%.
Este mês foi-me revisto o crédito habitação pois é indexado a euribor a 6 meses.
O valor de aumento foi de 50€ num emprestimo de 95mil euros a 40 anos .
Eu questiono-me sobre a taxa fixa 4.814% que me foi esclarecido que seria a taxa dada pelo Bes no inicio do mês de outubro como é que o banco chega a este valor esta taxa não é a media dos 6 meses ?
Pois eu quando vizualizo o mapa da subida dos juros a 6 meses não me recordo de ver 4.814% em todos os meses mas sim sempre a baixo deste valor .
Desde já o meu muito obrigado
Atentamente
Carla
Carla,
Mas a sua taxa é fixa ou indexada à Euribor?
Uma coisa lhe garanto, no último ano a Euribor (qualquer que seja o prazo) não atingiu esse valor (4,814%). O mais alto que atingiu foi 4,807% e foi a 12 meses.
Não será possível que a sua taxa seja fixa e não indexada à Euribor?
Já agora, pode consultar os valores da Euribor aqui.
Desde já o meu muito obrigada a minha taxa é indexada a Euribor a 6 Meses pois foi o que se efectuou nas simulações a quando do emprestimo, vou passar para aqui a resposta do BES depois de eu os questionar pois no meu credito colocaram a taxa que está neste momento nos simuladores dos creditos habitação ou seja no mês de outubro.
”
Exma. Sra. Carla xxxxxxxxxxxxxxxxxx
Agradecemos a sua mensagem, a qual mereceu a nossa especial atenção.
Em resposta à sua questão, temos a informar que a taxa Euribor é calculada de acordo com o Documento Complementar à Escritura do Crédito Habitação.
Mais informamos que, o valor da taxa de juro Euribor a ser aplicado aos empréstimo é um valor fixo indicado no início de cada mês, sendo que o valor indicado para o mês de Outubro é de 4,814%, independentemente das oscilações diárias posteriores.
Acresce referir que, a taxa Euribor a 6 meses aplicada no Simulador é a taxa em vigor para o mês de Outubro.
Mais informamos que, a alteração de Spread teve efeitos a 7/6/2007 surtindo efeito na prestação do mês seguinte.
Sempre ao seu dispor.
Banco Espírito Santo ”
Atentamente
Carla
A Carla já verificou o que diz o tal “Documento Complementar à Escritura do Crédito Habitação”?
Seja como for, não entendo muito bem como é que podem calcular a Euribor com esse valor se a mesma não atingiu esse valor, nem uma única vez, este ano.
Os bancos vão de mal a pior…
Eu logo a tarde já posto aqui o que está escrito mas tem a ver com a média aritmética da euribor no mês anterior.
Deve ser uma média muito estranha
Então é assim:
Na escritura efectuada a 16-05-2006 a 2 cláusula é a seguinte:
2- o capital mutuado vencerá juros à taxa de juro contratual nominal e inicial de 3,675% (escrito em extenso), apurada e actualizável semestralmente, com base na média aritmética das taxas euribor a 6 meses, dos dias úteis do mês civil anterior, arredondada para o oitavo superior, acrescida do spread de 0.8% .
O spreed hoje não é este é de 0.3% e a taxa tb sei que não mas nunca os valores de 4.814%.
Digam-me se a euribor nunca atingiu o valor de 4.814% como é possivel eles colocarem-me esta taxa, e o que devo fazer para que realmente me seja explicado este valor.
Atentamente
Carla
Desculpem a escritura é de 7-04-2006
Carla,
De facto não entendo. Acho que o melhor é mesmo deslocar-se ao seu balcão e pedir para falar directamente com o gerente. Vão ter de lhe explicar, detalhadamente, como é que chegaram a essa valor que, digamos, é altamente estranho.
ola. Pago um credito jovem bonificado e precisava de saber se posso alugar o imovel. Já passaram 5 anos desde o inicio do contrato. Até quando tenho que apresentar a minha declaração de rendimentos.
Pretty, quanto à primeira questão, confesso não saber.
Quanto à declaração de rendimentos (respeitantes a 2007), terá de entregá-la até Março ou Maio (penso que as datas exactas ainda não foram publicadas), dependendo de entregar na 1ª ou 2ª fase.
A 1ª fase é para quem tem rendimentos apenas de categoria A ou H.
Quero apresentar antes de mais os meus parabéns por esta iniciativa! É um blog extremamente útil!!!
Quero deixar aqui o meu comentário acerca das médias das taxas euribor. Tenho um empréstimo indexado à taxa euribor a 3 meses e com um spread promocional 0% no Millennium BCP só que, aquando a primeira prestação, vim a aperceber-me que a taxa indexada não é somente a média aritmética da taxa euribor do mês anterior (que seria em Outubro 4,687%) mas sim 4,808%!!! Estranho não é?! Publicidade enganosa! Foi só mais uns “pozinhos” para enganarem os clientes mais desprevenidos! É que os bancos até têm tido poucos lucros…
Gostava de saber se isto também tem estado a acontecer a mais gente, pois caso não seja um caso isolado acho que seria pertinente fazer uma denúncia colectiva!
Sofia,
Mas qual é a justificação que o BCP dá para apresentar aos clientes essa taxa? Spread 0% é 0%.
Ou será que esses 4,808% são a TAEG (que já incluí seguros e afins)?
Ainda não me apresentaram nenhuma justificação para este facto… dizem que é a média!… Mas a meu ver é uma média que não está correcta!
Se fizer uma simulação no site do banco esta taxa é apresentada como a Taxa Nominal promocional!
Acabei de fazer uma simulação no Montepio e o valor de Euribor 6M a que cheguei foi de 4,6630%.
Não entendo como podem eles chegar a 4,808% .
Mas a Sofia é a 2ª pessoa a queixar-se aqui deste problema, a outra pessoa (a Carla) tem o mesmo problema no BES.
A minha taxa é a Euribor 3M e também estive a fazer a simulação no Montepio e realmente a Euribor aplicada é 4,687% que é a correcta!
Boa noite a todos, essas diferenças existem porque para além de existir um novo decreto que regulamenta a forma de cálculo e arredondamento da euribor, o mesmo não define se a base de cálculo será 360 ou 365 dias, ficando esses dados ao critério dos bancos. E tenho a certeza que os bancos fazem o cálculo de maneira diferente, no entanto como o decreto não especifica, não se pode dizer que seja uma ilegalidade.
Eu penso que se decreto foi implementado para regulamentar e uniformizar estas divergências entre bancos, não deveria ter estas lacunas.
Boa noite, Sofia só tens que ir lá bater o pé.
O meu emprestimo com spreed 0,4 % e euribor a 3 meses foi recalculada em Outubro e a taxa ficou nos 5,007% portanto o banco fez a conta com a euribor a 4,607%.
…………..e foi no mesmo banco. “Mills BCP”
Ou então a Sofia está a ajudar a pagar a divida do Sr.Filipe, coitadinhos, eles precisam.
Eu queria colocar o meu segundo mail ao bes e a resposta destes mas não me deixa diz que eu já coloqueis essa mensagem aqui no blog.
Olá bom dia
Eu enviei o seguinte pedido de esclarecimento ao BES que vou passar a transcrever
”
Exmo (a). Sro. (a)
Depois de analisar a vossa resposta, gostaria de saber se o produto que me levou, a ser beneficiada de uma bonificação de 0,1% foi o crédito pessoal pois o de domiciliação de vencimento como referem já a tenho à muitos anos desde que sou cliente do BES provavelmente deveria era estar a ser esquecido como produto.
Em relação a vossa taxa fixa que o valor indicado para o mês de Outubro é de 4,814%, independentemente das oscilações diárias posteriores e anteriores, não é o que efectivamente me foi dito ao balcão nem na cláusula nº2 da Escritura do Crédito Habitação que passo a transcrever:
“ 2- O capital mutuado vencerá juros à taxa de juro contratual nominal e inicial de 3,675% (escrito em extenso), apurada e actualizável semestralmente, com base na média aritmética das taxas euribor a 6 meses, dos dias úteis do mês civil anterior, arredondada para o oitavo superior, acrescida do spread de 0.8%.”
é claro que agora não é o oitavo superior nem com spreed 0.8% e muito menos a taxa referida depois das varias subidas da euribor mas tambem não é 4.814%.
Sendo assim agradecia que me fosse revista a taxa o mais breve possível antes que eu me aborreça, depois de muitos anos de cliente e mude de banco,pois estes vossos constantes erros já começam a intrigar, ou então digam-me qual a forma que chegam a essa taxa pois deve ser uma média muito estranha. Uma coisa vos garanto, no último ano a Euribor (qualquer que seja o prazo) não atingiu esse valor (4,814%). O mais alto que atingiu foi 4,807% e foi a 12 meses.
Atentamente
Carla “
Resposta do bes
“
Agradecemos a mensagem, a qual mereceu a nossa especial atenção.
Relativamente ao exposto, cumpre-nos informar que, o contrato de crédito habitação nº315/365 apresentava inicialmente um spread de 0,8% que já incluia a bonificação de 0,1% por domiciliação de vencimento. A revisão de spread efectuada no mês de Junho e que produziu efeitos no mês de Julho, originou um spread de 0,3% que já inclui a bonificação de 0,1% por domiciliação de vencimento.
Informamos que, o empréstimo nº315/365 apresenta-se associado á taxa de juro Euribor (6 meses), como tal irá sofrer alterações nos meses de Abril e Outubro que se irão reflectir nas prestações de Maio e Novembro respectivamente. A taxa Euribor a 6 meses do mês de Outubro (arredondada á milésima) foi de 4,817%, á qual acresce o spread de 0,3%, perfazendo a taxa de juro nominal de 5,117% aplicada na prestação de Novembro e seguintes até próxima revisão (mês de Abril).•
Sempre ao seu dispor.
Melhores cumprimentos,
xxxxxxxxxxxxxxxxx
Banco Espírito Santo “
Como podem verificar a resposta não foi nenhuma continuo com a mesma dúvida.
Já enviei outro mail mas este já mesmo sem paciencia para estas coisas.
Excelente iniciativa.
Carla,
Do mail que enviou para o bes, destaco esta frase:
“Uma coisa vos garanto, no último ano a Euribor (qualquer que seja o prazo) não atingiu esse valor (4,814%). O mais alto que atingiu foi 4,807% e foi a 12 meses.”.
É engraçado como no mail de resposta (que de resposta teve pouco) não falaram nada disso…
Carla, peço-lhe encarecidamente que nos vá informando de mais novidades deste tema, é inacreditável que explicar como se calcula uma média seja tão complexo. Mas sabemos como funcionam os bancos… infelizmente!
Eu até aqui enviei mail a pedir que fosse informada . Agora vou reclamar, mas tenho pena do meu Português ser fraco .
O meu ultimo mail ao besnet foi este:
“Depois de analisar a vossa resposta começo a achar que estão a brincar, eu pretendo saber como chegaram ao valo de 4.814.
Volta a perguntar:
Em relação a vossa taxa fixa que o valor indicado para o mês de Outubro é de 4,814%, independentemente das oscilações diárias posteriores e anteriores como me foi dito pelo besnet, não é o que efectivamente me foi dito ao balcão nem na cláusula nº2 da Escritura do Crédito Habitação que passo a transcrever:
“ 2- O capital mutuado vencerá juros à taxa de juro contratual nominal e inicial de 3,675% (escrito em extenso), apurada e actualizável semestralmente, com base na média aritmética das taxas euribor a 6 meses, dos dias úteis do mês civil anterior, arredondada para o oitavo superior, acrescida do spread de 0.8%.”
é claro que agora não é o oitavo superior nem com spreed 0.8% e muito menos a taxa referida depois das varias subidas da euribor mas tambem não é 4.814%.
Sendo assim agradecia que me fosse revista a taxa o mais breve possível antes que eu me aborreça, depois de muitos anos de cliente e mude de banco,pois estes vossos constantes erros já começam a intrigar, ou então digam-me qual a forma que chegam a essa taxa pois deve ser uma média muito estranha. Uma coisa vos garanto, no último ano a Euribor (qualquer que seja o prazo) não atingiu esse valor (4,814%). O mais alto que atingiu foi 4,807% e foi a 12 meses.”
resposta destes:
“Exma. Sra. Carla,
Agradecemos a mensagem, a qual mereceu a nossa especial atenção.
Em resposta à sua questão, temos a informar que a situação reportada encontra-se em análise. Desta forma, assim que esta nos seja facultada, remeter-lhe-emos nova mensagem através do Correio BESnet.
Sempre ao seu dispor.
Melhores cumprimentos,
xxxxxxxxxxxxxxxx
Banco Espírito Santo ”
AGORA VOU AGUARDAR SE NÃO FOR SATISFATORIA PARTO PARA UMA RECLAMAÇÃO
Pedro por lapso deixei ir o nome completo podes apagar se faz favor .
Boas Pedro,
Parabens pelo Blog.. está fantastico e o que se apreende e se sabe..
Queria por em consideraçao o seguinte.. tenho um emprestimo de credito automovel e que me diz que tem uma taxa efectiva de 5,75%. mas tambem diz que é uma taxa variavel e pelas variaçoes na prestaçao esta indexada á euribor a 1m de certeza.. gostaria de saber que tipo de formula posso ter para calculo de taxa.
emprestimo de 8000 € a 48 meses com penhora de depositos: tou a pagar 192 € mes +-
Carla,
Pelo menos já alteraram o discurso, embora ainda não tenham dito nada de jeito.
Vamos ver os próximos episódios…
Bruno,
Se a taxa é variável, então o deverá ser igual a Euribor 1M + spread.
Para calcular a fórmula, deve antes de mais verificar no seu contrato qual é a fórmula utilizada para calcular a euribor. Normalmente é a média do último mês, pelo que se for a http://www.euribor.org consegue obter os valores da euribor para o último mês e calcular a taxa. Depois é só somar o seu spread (que imagino conheça).
Não entendi se era este tipo de informação que pretendia, mas caso contrário diga-me, por favor.
Abraços
obrigado Pedro,
os dados tao em casa quando chegar lá vejo..
só nao percebo se a TAEG tem no seu calculo a euribor. Sei que tem impostos e essas variaveis todas.
a minha taxa final será taeg +spread?
Desculpa a confusao..
abraço
Bruno,
Aqui não há cá desculpas. Ninguém nasce ensinado e uns aprendem com os outros. Eu já aprendi muito por aqui, espero contribuir para que os outros também aprendam.
A TAEG é a taxa mais importante de todas. Representa a Taxa Efectiva que vamos pagar. Já inclui spreads, seguros, despesas disto e despesas daquilo. É com base nesta taxa que é calculado o valor da prestação mensal.
A sua TAEG será igual à Taxa Variável (Euribor) + Spread + Seguros* + Despesas*.
* Despesas e seguros são um valor, mas é possível passá-los para uma percentagem.
Isto da TAEG é mesmo importante. Por exemplo, muitas vezes vimos ofertas a 0% de juros, mas se lermos nas letras miudinhas vemos que a TAEG não é 0%, pois a empresa de crédito vai cobrar certas despesas.
Espero ter ajudado, caso não me tenha explicado bem, avise.
Abraços.
obrigado.. para já esclarecidissimo :))
Obrigada Pedro e desculpa .
Quanto ao aquele pequeno estrato de texto que lhes enviei como reparas-te foi retirado de algo que escreves-te.
E já agora desculpa estar a tratar-te por tu não sei se posso?
Realmente este blog é muito útil.
Claro que podes, isto aqui é totalmente informal.
Espero que o blog continue a ser útil, mas certamente que nada bate o relato das aventuras dos consumidores no sector bancário. Não há melhor prova para percebermos como gostam de “complicar”.
Pois é, gostam de complicar e bem!!! Eu ainda ando às voltas com a taxa!
Pode-me explicar como é que eu cálculo a média da Euribor 3M do mês Setembro numa base de 365 dias? É que agora a justificação é a base de cálculo… mas para mim uma média é uma média! Já não estou a entender nada disto…
Boa.
O DL 51/2007, no Artº. 4º. pretende unificar a base de 365 na formula do cálculo dos juros dado que os bancos praticam 365 para os empréstimos a clientes e 360 para os juros a pagar a clientes. Como a base do cálculo da taxa Euribor é 360, então os bancos, nem todos, o que fizeram ? Exemplo: Média aritemérica do mês de Outubro da taxa euribor a 6 meses = 4,663.
Os bancos fazem - 4,663 x 365 / 360 = 4,728 e aplkicam esta tx. a acrecentam o spread. Pelo menos, no meu caso dá exactamente assim.
Pois é, o Carlos tem toda a razão.
Desconhecia mais esta artimanha, mas os nossos amigos dos bancos fazem os possíveis para que paguemos mais.
Assim de repente, no exemplo do Carlos, o cálculo da Euribor numa base de 365 dias representa um “spread” adicional de 0,065.
Carlos, muito obrigado pela explicação.
Para os que quiserem saber mais um pouco sobre este tema, recomenda a leitura deste artigo: Banca ganha com taxas de Euribor diferentes, do Jornal de Notícias.
Parece que não se trata de artimanha dos bancos, mas sim da imposição que resulta de uma lei mal explicada - DL 51/2007 - artº. 4º..
A meu vêr, os bancos nunca poderiam ter alterado a formúla de cálculo da euribor dado que esta tx. foi acordada pelo FEB - Federação Europeia de Bancos e assim, nenhum País a poderá alterar unilateralmente sem ao acordo da FEB. Mas infelizmente não é isso que acontece na prática. Teremos que pedir explicação às diversas entidades que foram ouvidas para a publicação do DL 51/2007, como por exemplo: Banco de Portugal, DGC - Direcção Geral do Consumidor e a própria Deco, porque todos foram ouvidos e concordaram.
Carlos, de acordo com este artigo: http://www.negocios.pt/default.asp?Session=&SqlPage=Content_Mercados&CpContentId=302439 parece que os bancos podem utilizar os 365, mas não são obrigados a tal.
Por acaso tens para aí o DL? É que não o consigo achar.
Abraços.
Carlos, muito obrigada pela explicação! Agora já entendi o porquê de haver diferentes taxas! Mas que “bela artimanha”!!! Agora sim, com esta formula a minha taxa já bate certa!
Olá bom dia .
O Bes continua a ” responder” assim.
E eu já não sei o que fazer para que estes entendam a minha pergunta .
Exma. Sra. Carla
Na sequência da nossa anterior mensagem, foi-nos confirmado pelo Departamento competente que, a taxa Euribor (a 6 meses) para o mês de Outubro de 2007 foi de 4,817%.
Acresce referir que a Euribor de referência é calculada todos os meses e corresponde à média aritmética das taxas Euribor a 6 meses dos dias úteis do mês anterior, com arredondamento à milésima.
Sempre ao seu dispor.
Melhores cumprimentos,
Banco Espírito Santo
É uma pena que não se dignem a responder de forma mais esclarecedora. Só mostra do que são feitos…
À partida deverá ser o resultado da média utilizando os 365, tal como o Carlos explicou.
Carla, já experimentaste com aquela fórmula a ver se bate certo no teu caso?
A minha prestação teve revisão este mês ou seja ja paguei este mês mais 50€ .
Se a média aritemérica do mês de Outubro da taxa euribor a 6 meses = 4,663.
Os bancos fazem - 4,663 x 365 / 360 = 4,728 e se
Então pq tenho eu 4,817% sem spread
Não entendo qualquer coisa está mal aqui e nao sei como resolver. Onde foram ver a média da euribor do mês de outubro ?
Estive a confirmar os valores, utilizando os dados históricos em http://www.euribor.org e dá-me exactamente o mesmo que à Carla: 4,728%
Agora como é que a eles lhes dá 4,817% é que não faço ideia… Raios partam os bancos.
O mal é que esta diferença são + ou - 10€ na prestação.
… ou €120/ano.
Mas será que o gerente da agência não lhe sabe explicar algo tão importante quanto isso?
Eu pensava que os bancos tinham muitos problemas, mas com os últimos relatos no blog passei a ter a certeza.
Claro que o gerente nao sabe ele, disse-me para tratar com o besnet por mail e para reclamar, pois já uma vez me restituiram 50€ devido a erros de taxas no inicio do crédito.
Simularam-me a prestação do credito na altura de cair em conta a primeira prestação estava com mais 10€ entao reclamei e restituiram.
Atentamente carla
Boas Pedro
Antes de mais, parabéns pelo blog, funcionalidades e informações nele incluidas.
É possivel indicar a formula que utilizas no calculo das mensalidades, ou então as duas formulas ( para o juro e para a amortização mensal)?
Obrigado
Abraço
Carla, no teu caso fotocopiava todos os doc do banco e os enviados por ti e enviava para o Banco de Portugal, eles tem a obrigação de te esclarecer ou pedir esclarecimentos ao teu banco.
Ou… que tal um registo no livro de reclamações do próprio banco ? com conhecimento ao BdP ?
Antes de mais Parabens pelo Blog!
isto quer dizer que vou passar a estar atenta e a nao confiar nos calculos deles.Obrigado!
Descobri-o recentemente e coincidiu com a reduçao do meu Spread para 0.39 e actualizaçao Semestral da taxa.Resolvi fazer aqui os calculos e curiosamente descobri que no emprestimo paralelo ao da habitaçao tinha uma taxa de 5.263% enquanto no de habitaçao estava 5.053%.Telefonei ontem ao Montepio e hoje já rectificaram, no entanto, a taxa do emprestimo paralelo ficou a 5,013%…Outra situaçao estranha é que os calculos que faço aqui apenas coincidem no emprestimo habitaçao, no outro há uma diferença de 5€ a favor do banco…claro
Reclamei por escrito ao bes mas ninguém diz nada .
Já não sei o que fazer .
Eles não explicam como chegam a taxa .
So dizem que , foi-nos confirmado pelo Departamento competente que, a taxa Euribor (a 6 meses) para o mês de Outubro de 2007 foi de 4,817%.
Gostava de saber que departamento é este e onde é qe vão ver esta taxa .
Acabei de receber a seguinte msg:
Exma. Sra. Carla ,
Agradecemos a sua mensagem, a qual mereceu a nossa especial atenção.
Em resposta à sua questão e após contacto com o Departamento Competente, temos a informar que a Taxa Euribor Semestral que vigora em Outubro é a média aritmética simples dos valores da Euribor Semestral de Setembro nos dias úteis, arredondada à milésima. Este valor foi de 4,752%, actualizado a 360 dias.
No entanto e de acordo com o Decreto-Lei nº51/2007, o cálculo de juros é feito tendo como referência 365 dias, sendo que o valor da Euribor Semestral em Outubro é de 4,817%.
No que concerne ao valor diário da Euribor de Setembro, informamos que o mesmo variou entre 4,72% e 4,79%.
Sempre ao seu dispor.
Melhores cumprimentos,
xxxxxxxxx
Banco Espírito Santo
Carla
Não desespere.
Veja que a taxa média da euribor a aplicar em Outubro é a média de Setembro, que a 6 meses é de 4.751%.
Se a este valor aplicar aquela formula de que já falei e o BES é um dos bancos a utilizá-la, dá 4,817% ou seja
4,751 x 365/ 360 = 4,8619 ==
Para todos
Será que não podemos pedir a rescisão unilateral do contrato (escritura), por não cumprimento dos Bancos e ficariamos com a casa paga Lol.
ACGD teve em 9 meses quase 700 milhões de euros de lucros, grão a grão…
E como um banco público deveria pensar mais nos portugueses, pelo menos não fazendo estas asneiras, e baixando o spred
Paulo
A minha duvida agora é a seguinte a prestação é alterada na mensalidade de Novembro e eles regem-se segundo a média da euribor de Setembro?
É de referir que a minha escritura foi feita em Abril.
Carla
Tem sido sempre assim. Ou seja: Escritura = Abril + 6 meses = Setembro.
A média mensal da tx. euribor de Setembro só é conhecida em Outubro e paga em Novembro.
Dito de outra forma: é a tx de Setembro e que se reflecte na prestação paga no início de Novembro, que é de Outubro. A prestação paga no inicio de Novembro, é a de Outubro, certo ?
@paulo,
Infelizmente penso que não podemos
Quanto à realidade da CGD, a verdade é que se calhar poderia fazer isso. No entanto estaria a prejudicar gravemente o mercado do crédito português e não sei ao certo quais poderiam ser as reais implicações disso.
@Carlos,
Explique lá isso melhor, sff.
Carlos Obrigada pela explicação está entendido.
Ou seja a proxima taxa a acharem a media é a referente ao mês de Março que é conhecida em Abril que se reflecte na prestação paga no início de Maio.
Já estou krack nisto lol.
No entanto o Bes pecou na informação so depois de fazer uma reclamação é que eles explicaram devidamente.
No entanto este decreto lei saiu depois da minha escritura logo nao devia ser possivel as leis alterarem uma escritura, elo menos para agravar a situação do emprestimo lol.
@Jose Paulo,
No Excel utilizo as funções PPMT (para o capital) e IPMT (para os juros). É isto que pretendias ou era a fórmula matemática?
Seja qual for, se tiveres dúvidas avisa.
Abraços.
@Elisabete,
Fico contente por saber que esta informação foi útil e serviu para ajudar numa alteração positiva da sua prestação.
Quanto ao outro crédito, quais são as condições?
Boas Pedro
Já tive a ver a tua folha de calculo do excel e está excelente. E é mesmo por ela, que te estou a pedir as formulas, pois existe uma diferença dos valores da tua folha (pondo obviamente todos os dados para a minha situação) para o que me debitaram no banco.
O valor da prestação dá igual, mas na realidade, paguei mais de juros e menos de amortização da divida do que me dá na tua folha. Não sei se me fiz entender… Por isso precisava das formulas empiricas, para confirmar.
Obrigado
Jose Paulo
José Paulo,
O cálculo do juro é fácil. Basta multiplicar a taxa de juro pelo valor em dívida e dividir por 12 (este valor é modificado em cada mês).
Juro = ( Valor em dívida * Taxa de juro )/12
Quanto ao pagamento, é calcular o valor da prestação total (fórmula de cálculo) e subtrair o valor dos juros.
Mas o mais prático mesmo é utilizar as fórmulas do Excel, vão dar-lhe o valor correcto.
Abraços
Pedro,
Obrigado, era mesmo esta a formula que andava à procura. Sabes, é que quando for falar com o banco acerca dos enganos, penso que ficaria “abusivo” levar um portatil para demostrar algumas coisas. Assim com a formula, basta-me levar uma calculadora. Eh.. Eh.. Eh..
Quando dizes que o valor do juro é modificado em cada mês, não quererás dizer que é modificado em cada revisão da taxa de juro (3 meses, 6 meses, etc) ou no final de cada periodo (geralmente 12 meses)?
Obrigado, abraço
Jose Paulo
Pedro,
supostamente as condiçoes do outro credito sao iguais, mas, depois de descobrir a sua Calculadora encontrei a tal diferença de 5 €. Haverá alguma justificaçao?Taxas iguais nao significa contas iguais?Tem alguma ideia?
Obrigado
Como disse á uns tempos atras este simulador deu para poupa muitos euros porque eu pensava que não valia a pena o fazer mas desde conheço este simulador tenho conseguido baixar a minha prestação e diferença tenho uns investido.E proximo passo é diminuir os anos que tb é uma boa aposta a prestação sobe mas a pessoa paga menos juros.Obrigado pedro.
@Jose Paulo,
O valor de juro que pagas (euros, digamos) em cada prestação é alterado, pois o capital em dívida é menor (excepto se estiveres em período de carência).
@Elisabete,
Uma das possíveis diferenças é as prestações serem pagas no princípio do período (e não no fim). Quando se efectua um crédito, o primeiro pagamento pode ser imediato (no princípio do período) ou ao fim de um mês (no fim do período).
Faz ideia se isto é possível?
@Dinis,
Que excelente notícia!!! Para além dos meus conselhos, o importante é que sinta que os compreende e que são úteis, a sua opinião é a mais importante.
Pedro,
Hoje obtive a explicaçao do banco, os 5€ de diferença sao relativos ao imposto de selo que apenas é pago no 2º emprestimo.se multiplicar por 40 anos…Afinal dividir o emprestimo em 2 nao é bem a mesma coisa!Mais uma vez obrigado pela ajuda e espero que continue a contribuir para que outras pesoas possam beneficiar do seus conhecimentos de forma tao simples.
Elisabete,
Obrigado por nos informar do porquê da diferença.
Mas deixe-me adivinhar: “esqueceram-se” dessa diferença quando lhe explicaram o crédito inicialmente…
Tudo bem que não é facturação do banco (imposto de selo é para o Estado), mas a verdade é que continua a sair-nos do bolso.
Pedro,
Acertou em cheio!Nao me recordo de ouvir nada sobre o Imposto, apenas frisaram que era a mesma taxa para os 2 creditos…Fica aqui o aviso para todos pois num emprestimo de 50 anos(nao é o meu caso) a conta do Imposto sao 3.000,00€!Dá que pensar…
Pessoal vamos ter boas novas.
Vejam aqui esta noticia.
http://www.agenciafinanceira.iol.pt/noticia.php?id=894260&div_id=1729
Carla,
A ver vamos se as conclusões do artigo se traduzem ou não em efeitos práticos.
Eu é mais “ver para crer”.
Pedro,
Gostaria apenas de lhe perguntar qual a fórmula que utiliza para o cálculo do valor da prestação e qual é a fórmula utilizada em termos de excel.
Acho o seu site mto interessante. Obg
Fátima,
Em termos matemáticos não lhe sei dizer (não a sei de cor). Se tiver interesse posso procurar.
A fórmula em excel é PMT (na versão inglesa, na versão portuguesa é capaz de ser PGMT, mas não garanto).
Obg!
A função na versão portuguesa é PGTO.
As minhas contas não estavam a bater certo com as suas, pq eu estava a utilizar uma taxa semestral, enquanto a sua fórmula pressupõe q a taxa é anual.
Entretanto, encontrei este site interessante :
http://office.microsoft.com/pt-pt/excel/HA010562862070.aspx
que explica como se utiliza a referida função.
Ah, obrigado pelo esclarecimento.
E o site é deveras interessante, obrigado por partilhar connosco.
Pessoal,
Neste site podem ver uma ferramenta de cálculo e simulação de prestações (rendas) mensais muito útil.
http://www.portal-gestao.com/index.php?option=com_docman&task=cat_view&gid=40&Itemid=63
Digam-me o que acham disto!
Abraço
Nuno
Nuno,
Ferramentas engraçadas, sim senhor. Obrigado por partilhares connosco.
Era porreiro é que fizessem uma versão online, que pudesse ser utilizada no browser.
Precisava de saber se o reembolso de emprestimo não a fecta a taeg e o porquê, obrigado.
Rui,
Normalmente não afectará, pois assume-me que os pressupostos do empréstimo se mantêm.
Contudo, dada a diminuição do risco para o banco pode ser possível renegociar o spread e/ou os seguros associados.
Pedro Pais,
Precisava de saber com mais detalhe se possivel o porque de nao alterar. Tem a ver com a formula se sim por favor exemplifique. Obrigado desde j´´a pela sua atençao a este assunto
Rui,
Normalmente não se altera porque o banco não ganha nada com isso. Não tem nada a ver com a fórmula.
Em termos genéricos, a TAEG é: EURIBOR + SPREAD + DESPESAS (seguros e afins). Quando fazemos uma amortização nada disto altera (ou pelo menos nada disto altera necessariamente). É por esta razão que a TAEG se mantém.
Contudo, o spread é um indicador da rentabilidade e risco que o banco obtém ao fornecer um crédito. Se ao amortizar o crédito considera que o banco está a correr menos risco (e está mesmo), pode tentar negociar com eles.
Espero ter ajudado, mas qualquer coisa mais esteja à vontade.
Pedro
Obrigado por esta poderosa ferramenta. Assim, podemos sempre simular kuanto iremos pagar se quisermos amortizar.
A minha dúvida é a seguinte:
Eu tenho um crédito habitação de 120000€ e consegui poupar 5000€ para amortizar. O que acontece, é que actualmente estou a pagar 592€ de prestação, e segundo o seu simulador, amortizando 5000€, irei pagar menos 20 euros. Perante isto, acha que vale a pena amortizar este valor, ou tentar poupar um pouco mais e quando amortizar, o valor ser mais significativo?
Obrigado
@Bruno
Quanto mais cedo amortizar mais depressa começa a reduzir os juros. Faça a simulação - retire agora os 5000 e veja qual a sua nova prestação; calcule quanto ainda estará a dever ao fim de um ano e reduza novamente 5000 e calcule a prestação nessa altura. Agora, para comparar, imagine que não amortiza nada agora - calcule quanto estaria a dever daqui por 1 ano e simule a amortização dos 10000 nessa altura.
Eventualmente a diferença até pode nem ser assim tão significativa, mas vai ver que no fim do empréstimo paga menos se for amortizando aos pouquinhos do que se for fizer uma grande amortização, mais tarde. Mas repare, se reduzir 20€ agora, ao fim do ano já poupou 250€.
Não quero com isto dizer que aproveite cada meia dúzia de euros para amortizar um empréstimo - às vezes há taxas fixas ou comissões a pagar pela amortização que podem fazer com que não compense. Mas se não tiver qualquer penalização ou esta for calculada apenas como percentagem do valor amortizado, vai pagar o mesmo se amortizar 5000+5000 ou 10000 logo de uma vez - com a diferença que começa a poupar mais cedo no primeiro caso (e paga menos juros no global do empréstimo, portanto).
Ainda outro pormenor - alguns empréstimos têm cláusulas que impõem o pagamento de penalizações apenas acima de determinados valores (e não para qualquer amortização, como acontece com muitos hoje em dia). Neste caso também faz mais sentido ir fazendo pequenas amortizações (sem penalização) do que amortizar um valor significativo que já poderia ultrapassar os limites definidos.
Mas faça as contas antes de decidir e veja qual a situação que lhe convém mais. Supondo que tem algum investimento que lhe ponha os 5000€ a render 30%, até talvez compense investir o dinheiro agora para amortizar depois. Mas nesse caso partilhe aqui com a gente, que eu quero uma taxa igual para mim
Bruno,
Continuo a explorar o blog e vou descobrindo novos artigos… a resposta do Pedro à sua pergunta está aqui: http://www.pedropais.com/2007/03/28/amortizar-emprestimos-sim-ou-nao/
Este mes vou trocar de casa. Ja consegui vender a minha casa antiga e irei realizar a escritura da nova no proximo mes de Fevereiro. No entanto tenho uma duvida ao vender a minha actual vou finalizar o montante em divida ao banco e vou ter uma mais valia na ordem do 50 000€. Ao finalizar a divida ao banco tenho alguma penalização? o proximo emprestimo da nova casa vai ser no mesmo banco.
@Bruno Silva,
A explicação do pauloaguia foi muito boa. Obrigado pela excelente contributo.
@Rui,
A sua questão tem duas perspectivas:
- Em termos bancários, o banco irá cobrar-lhe 0,5% (no pior dos casos, se tiver taxa variável), do valor em dívida para amortizar tudo.
- Em termos fiscais a tributação das mais-valias depende do que vier a fazer no futuro com o dinheiro. Se o valor da venda for integralmente utilizado na compra de outra habitação permanente está isento de pagar. Mas consulte este site do Millennium, que explica bastante bem este procedimento.
boa noite Pedro é o seguinte tenho um credito bonificado de 29/10/2001 em que a bonificação é de 37% o spreed penso q na altura andava pelos 1% não me recordo se a taxa é variavel a 6 meses mas tenho de taxa efectiva 5.905% na caixa geral de depositos não será um valor muito alto será possivel negociar como poderei fazer para ter acesso ao valor do spreed e se é possivel fazer com que me baixem o spreed ou a mensalidade ?
Posted Janeiro 25, 2008 @ 1:38
Rui,
Em tempos já fiz exactamente o mesmo que vais fazer agora, vendi uma casa, comprei outra e contraí empréstimo no mesmo banco, no Totta, agora Santander Totta.
Na altura, tive que pagar a penalização por amortização antecipada, no entanto, mais tarde, o banco devolveu-me o pagamento, uma vez que o novo empréstimo foi efectuado no mesmo banco.
Bons negócios!
@Luís,
Sim, deves poder melhorar esse spread, se:
- Tens uma boa situação financeira (um bom e estável ordenado)
- A prestação não representa uma percentagem demasiada elevada do teu ordenado (não mais de 35-40%)
- A relação entre o valor do financiamento e o empréstimo é razoável (idealmente abaixo dos 75-80%)
Boa noite, Pedro
Antes de mais, parabéns por este blog.
Gostaria que me elucidasses do seguinte:
Em Maio de 2000, contraí um empréstimo com os seguintes detalhes:
- Montante: € 78.560,00
- Prazo: 360 meses (30 anos)
- Classe Bonificação: 1
- Percentagem de Bonificação: 44,00%
- Taxa de Juro Nominal Contratual: taxa a rever em cada 3 meses, correspondente à média aritmética simples das taxas Euribor a 3 meses
Fui informado pelo meu banco (BPI) que o meu spread actual é de 1%. Estando desempregado desde Janeiro de 2007, pedi então uma revisão de spread ao meu banco. Foi-me exigido € 200,00 para tal, e face à minha situação profissional só consideraríam baixar o spread para 0,65% caso eu subscrevesse n produtos (p.ex. cartões de crédito, domiciliação de conta bancária e mais fundos de aplicação para além do que já possuo).
Sempre paguei as prestações a tempo e horas, as quais correspondem já a 40% do meu subsídio de desemprego e nunca fiquei com a conta a descoberto.
Pergunta: O que me aconselhas a fazer para poder negociar o meu spread, sem abdicar do regime bonificado? De salientar que já contactei n entidades bancárias e todas apresentaram como solução passar para regime geral (o que não me parece favorável, visto sempre ter sido informado que deveria sempre manter o Regime Bonificado).
Muito obrigado e desculpa o “testamento”
Fatima obrigado pelo feedback
Amanhã vou fazer a escritura da minha casa antiga e a da nova ainda vai demorar 1 mês ou 2.
O credito esta no Totta e vai permancer lá tendo conseguido passar o spread de 0.45 para 0.25
Esse processo é automatico ou é algo que tenho de precionar?
desculpa a gralha
“pressionar”
Rui,
Infelizmente o reembolso do pagamento da penalização antecipada do empréstimo, pelo menos para mim, não foi nada automático…isto há quatro anos…
Tive que insistir bastante com o Totta para que procedessem ao reembolso…devo ter esperado uns dois meses após ter contraído o novo empréstimo…
Pode ser que o Totta seja agora mais célere
Golfinho,
Os €200 são para quê? O banco cobra isso para rever a taxa?
A baixa do spread é sempre positiva, desde que a contratação de outros produtos não aumente de forma significativa as tuas obrigações. Se tiveres de ficar com cartões de crédito, não lhes dês nenhum uso “incorrecto”. Quanto ao fundo, podes sempre optar por algum de risco muito reduzido.
Quanto a saires do regime bonificado para o regime geral, duvido que compense, especialmente se te baixarem o spread. Dada a tua situação menos favorável nem acredito que nenhum banco te faça uma proposta muito competitiva (a não ser que o desemprego seja algo voluntário e rapidamente “corrigível”).
Boa noite, Pedro
Tenho uma duvida relacionada com as 2 componentes de um emprestimo à habitação. Segundo o meu banco, os juro são contabilizados dia a dia, consequentemente variam consoante o numero de dias do mês.
Segundo as formulas que conheço e utilizando as formulas existentes no excel, não me dá o mesmo resultado que ao banco. O valor total da prestação dá o mesmo, mas as 2 componentes não batem certo. A componente dos juros dá sempre mais ao banco.
Com o D.L. 51/2007 ou outro anterior, houve alguma mudança na forma de calcular os juros?
Uma vez mais, parabéns pelo excelente Blog e
Obrigado
Jose Paulo
BOA TARDE PEDRO É PRIMEIRA VEZ QUE ENTRO NESTE BLOG E TENHO UMA DUVIDA:A 22 DE JANEIRO PAGUEI A MINHA PRESTAÇÃO DE C.H.,QUE NO PROXIMO MES JÁ TERÁ O VALOR REVISTO(EURIBOR 3 MESES),O MEU BANCO DIZ QUE O VALOR DA EURIBOR É A MEDIA DE DEZEMBRO(4,916).
A MINHA DUVIDA É MESMO ESSA,OU SEJA,PARA UMA PRESTAÇÃO A PAGAR A 22 DE FEVEREIRO NÃO DEVIAM BASEAR-SE DA MÉDIA DE JANEIRO?
OBRIGADO
António,
Desculpe-me dizer-lhe, mas não é de muito bom tom escrever tudo em maiúsculas.
A sua dúvida é legítima, mas possivelmente o que se passa é que em Fevereiro deve estar a pagar a prestação de Janeiro. Assim sendo, a revisão é feita com base no valor da taxa em Dezembro.
Muito abrigado Pedro,vou tentar comfirmar se realmente em Fevereiro vou pagar a de Janeiro.
Boa tarde.
Boa noite, Pedro:
Gostaria de saber se estou correcto:
se fizer uma simulação com
capital em divida:100.000€
taxa de juro: 0.05
prestações:480
prestação mensal:482.20€
ou
capital em divida:100.000€
taxa de juro: 0.029
prestações:480
prestação mensal: 352.25€
a assim uma grande diferença entre o spreed de 0.05 para 0.029? são 129.95€.
Sim é mesmo verdade.
Mas quais eram as percentagens que queria comparar? É que segundo esses valores está a comparar uma taxa de 2,9% com uma de 5%.
Possivelmente a culpa é minha. Assim que possível tenho MESMO de facilitar a introdução das percentagens.
Ok, agora a calculadora está mais fácil de usar. Na taxa de juro pode colocar-se das seguintes formas (valores de exemplo):
5,35
5,35%
5.35
5.35%
Espero que assim seja melhor.
Abraços a todos
os meus parabens pela a pagina, ja a varios meses venho a seguir as dicas aqui escritas e nas quais ja consegui baixar o meu spread de 0.75% para 0.35%.
mas como tal feito nao estou ainda feliz com esta alteracao feita pelo banco, pelas minhas contas a prestacao deveria ser mais baixa.
um emprestimo a 30 anos com a data de contratacao a 2004-11-03.
na altura pedimos 125 mil euros mas que so levantamos 100 mil.
ja fiz umas amortizacoes e nesta data estou devendo ao banco (MG) 85742,35 com prestacao de 484,84 e a taxa em viogor e de 5,013%.
enviei um e-mail ao banco para eles confirmarem o spread, e me explicassem como chegavam a taxa de 5,013%.
visto que as minhas contas nao batiam certo com as contas do MG.
sera que estou enganado ou estou sendo enganado, eis a minha questao?
obrigado,
Amigo Artur,nao será a sua taxa 5,013 a soma da euribor a 6meses de outubro a 360 dias (4,663), mais a soma do seu spread (0,35)?? Se assim for está correcta a sua taxa,pelo menos penso eu! Se estiver errado peço desculpa,só usei as ferramentas neste fantastico site! Abraços
Boa noite, Pedro
-Ficava muito grato em dissipar uma duvida que tenho, a media de calculo da taxa euribor é referente ao ultimo mes antes da revisao da taxa, ou a media do periodo indexado(3, 6 ou 12)?
Obrigado
Bruno Afonso
Boa noite, Pedro
Ficava muito grato em dissipar uma duvida que tenho, a media de calculo da taxa euribor é referente ao ultimo mes antes da revisao da taxa, ou a media do periodo indexado(3, 6 ou 12)?
Obrigado
Bruno Afonso
Bruno,
A fórmula de cálculo da taxa varia de banco para banco. Nuns é a média do mês anterior (este parece ser o mais habitual), noutros é o valor do dia útil anterior, etc.
No seu contrato deve dizer o que se aplica ao seu caso. Leia-o com atenção. Em caso de dúvida pode sempre perguntar ao banco.
Alguem já me consegue dizer qual a média mensal da euribor em janeiro a 3meses a 365 dias??
Boa tarde ,Pedro.
Já consegui saber que a prestação a ser paga em Fevereiro é desse mesmo mês,ora assim sendo a revisão da euribor deve ser feita com base no mês de Janeiro.Tou certo?
Olá a todos! Parabens Pedro Pais por este blog onde se pode retirar imensas dúvidas acerca dos empréstimos bancários que estão na ordem do dia, pois com a euribor sempre a subir ( felizmente estão a descer, vá lá !) temos que fazer muitas contas á vida financeira.
Tenho, já á alguns dias, andado a ler todos os comentá rios possíveis sobre as taxas de juro e a euribor e pude verificar que ao efectuar o cálculo da minha prestação mensal pela folha de cálculo disponibilizada pelo Pedro, inserindo todos os dados correctos, a minha prestação a pagar ao banco, por impossível que pareça, é inferior á prestação que aparece no simulador. Ex: dívida = 122 931 € , taxa = 5.451 % e 516 meses para liquidar dívida. Vou pagar ao banco +/- 602 € e na simulação dá +/- 618 €. Podes me explicar porquê ? Mto Obrigado e Parabéns pelo Blog ! Até Breve !
@Fernando Lourenço,
Pode consultar as médias da euribor, aqui neste site. Até amanhã devo actualizar o mês de janeiro.
@António,
Na minha opinião sim, estás certo. Mas é melhor falares com o banco a ver qual é a explicação deles, face ao que está escrito no contrato.
@mfsg,
Qual é o tipo de empréstimo que tem? Não terá algum período de carência ou prestações crescentes?
@Artur,
Mas a que taxa chega, segundo os seus cálculos? Será que não lhe falta incluir os seguros?
Bom dia Pedro
O empréstimo que tenho é o de prestações indexadas á euribor a 6 meses, pagando juros e capital. Não tenho período de carência nem prestações crescentes.
No contrato com o banco verifiquei que no cálculo da euribor está presente os 360 dias e não os 365.
Uma dúvida: O preço a pagar pelos seguros multi-riscos dependem do valor atríbuído á habitação, ou está também dependente do montante do empréstimo e duração do mesmo ? A minha casa foi avaliada em 198000€ e pago de seguro multi-riscos +/- 160 €. Obrigado pela atenção prestada.
A taxa estava correcta, eu que estava sempre a procura de um erro do banco mas o erro era meu!
Obrigado pelo esclarecimento.
Bom dia Pedro e Parábens pelo seu exemplar trabalho! Depois de algum tempo “andar a nora” pela net na tentativa de encontar explicações, finalmente encontrei o seu blog, que é simplismente enriquecedor.
Tenho uma dúvida que gostaria de lhe colocar:
O meu credito habitação está indexado a euribor 3 meses. Acontece que nos últimos tempos a prestação só tem vindo a aumentar, apesar de ouvir que as taxas estão a descer. Aumentos: Outubro 2006, Janeiro 2007, Março 2007, Julho 2007, Outubro 2007, Janeiro 2008.
Obrigado e bom trabalho! Marco
Marco,
As taxas só começaram a descer muito recentemente (no último mês ou 2). Até então, e desde há um par de anos, pelo menos, têm subido quase sempre. Não conheço a fórmula de cálculo da taxa do seu empréstimo mas suponho que a revisão da prestação em Janeiro se baseie na Euribor de Dezembro (ou mesmo Novembro, depende da base de cálculo - está tudo explicado no seu contrato, seguramente). Por esse motivo ainda não sentiu o efeito desta onda descendente… na prestação de Abril, a manter-se a tendência actual, vai notar a diferença.
(Já agora, a revisão foi em Março de 2007 ou em Abril? A julgar pelas outras datas, a prestação não devia ser revista de 3 em 3 meses?)
@msfg,
Se calhar o seu banco calcula os juros a pagar tendo em conta os dias do mês. Será possível que seja isso? A fórmula que está no mapa excel (e no site) é válida, desde que as prestações sejam iguais e postecipadas (pagas no final de cada período - mês).
@Marco,
Se tudo se mantiver como nos últimos dois meses, na próxima revisão já deverá sentir os efeitos positivos da baixa dos juros.
O seguro multi-riscos há-de cobrar (na parte relacionada com a destruição/incêndio, etc) o valor considerado para reconstrução da casa, que à partida será bastante diferente (mais baixo) do que o valor da casa.
Obrigado Pedro, pelo comentário ao meu caso particular ! O que posso afirmar é que a taxa de juro que o meu banco aplicou foi a de dezembro 2007 que é igual á que aparece na tua tabela ( 4.819 %), á qual se soma o spred que é de 0.5 % e dá 5.319 %. Mas a taxa final usada pelo Banco é de 5.451 % existindo assim uma diferênça de 0.132 % - será do arredondamento á milésima ? Não parece ! Pois esta diferênça vai ficar certamente bastante cara, pois devo pagar mais uns euros mensais e não serão poucos. Como se pode justificar esta diferênça ? Apenas sei que vou pagar em fevereiro 08 a quantia de 607 € ( 122931€ / 516 meses em falta / taxa de 5.451 % )e não 618 € que a tabela válida me indica ?????????
Vou amanhã ao banco pedir redução de spred, não sei se será possível ( pois a taxa euribor está a descer e o banco desculpa-se que daqui a 6 meses já irei pagar menos, penso que será esta a resposta ao meu pedido), mas vou ser frio no pedido, pois aderi a quase tudo que me pediram e acho que mereço mais um pouco de bondade por parte da CGD.
Se não for pedir muito, será que me podes esclarecer sobre os seguros multi-riscos , em particular no meu caso que comentei á dias ? Mto Obrigado
olá pedro
há uns dias pedi-te se tinhas a fórmula de cálculo das prestações do crédito habitação.
O que me foi muito útil pois pude mexer as diferentes variáveis e ver como o valor da prestação muda com cada uma. -> Amortizar é bom
O problema é que este método de cálculo é para prestações constantes e o meu crédito habitação é de “prestações mistas” do bpi.
(As prestações crescem 0.2%/mês nos primeiros 10 anos e depois mantêm-se constantes.)
Sabes o método de cálculo deste tipo de prestações?
Os bancos deveriam ter as fórmulas no site ou num ficheiro excel. Um bocado de transparência não fazia mal!
Sr. Pedro,
Primeiro quero agradecer a informação de este blog. Ajuda muito.
Eu tenho um empréstimo a 30 anos. Comecei em Junho de 2004, faltam 318 prestações. Pedi 60.000 euros e neste momento tenho uma dívida de 55939 euros. Tenho uma taxa de 4.842% e um spread de 0.5 que foi renegociado em Dezembro. Anteriormente tinha um 0.8.
Hoje vi que a prestação subiu de 313 a 402. É possível?
Significaria que uma pessoa que deva 150.000 tem uma subida de quase 300 euros.
Amanhã vou consultar com o meu banco, O Totta Santander, e com outros para ver as propostas que fazem. Nunca subiu tão drásticamente, sobre tudo, agora que se fala de que em Janeiro desceu.
Desculpem os erros ortográficos em português. Sou espanhola.
Muito obrigada,
Mercedes
Paulo says
(Já agora, a revisão foi em Março de 2007 ou em Abril? A julgar pelas outras datas, a prestação não devia ser revista de 3 em 3 meses?)
Tem razão Paulo. A revisaão foi em Abril e não em Março.
Falei hoje com o gerente da agencia. Disse-me que agora e feito a média dos últimos 3 meses para aplicara a nova taxa e que essa regra passou a ser igual para todos os bancos conforme a nova directiva do governo. Será assim? De qualquer forma não sei como calcular isso. A minha prestação em Outubro de 2007 era 223,59 + 491,71 (o emprestimo está dividido) em Janeiro de 2008 passou para 236,15 + 518,70
@msfg,
Em princípio essa diferença deve-se aos seguros, que são incorporados na TAEG (que deve reflectir TODOS os custos do empréstimo para o consumidor).
Quanto a reduzir o spread, não sei se terá muita sorte, mas não custa tentar. O melhor argumento que pode utilizar é que o spread é um indicador do risco que o banco corre, se conseguir provar que é um cliente com uma situação estável.
@José Cruz,
Assim de repente não, mas posso investigar. Sff manda-me um mail que logo que tenha oportunidade dou uma vista de olhos nesse assunto
@Mercedes,
Deixe-me dizer-lhe que escreve bem melhor Português do que eu Castelhano. A maneira mais fácil de averiguarmos essa situação é verificar a diferença entre a TAEG que tinha anteriormente e a que tem agora. Consegue obter essa informação?
@Marco,
Acho que o gerente da agência não sabe do que fala. A fórmula de cálculo é a que está no teu contrato, não aquela que dá mais jeito ao banco. Regra geral é a média do último mês, mas só vendo mesmo o contrato.
Não houve nenhuma directiva do Governo em relação a essa forma de cálculo.
Muito obrigada pelos vossos comentários e pelo magnífico Blog.
Fui ao banco e esclareci o problema. A culpa foi minha por não ter respeitado as condições do contrato e da própria funcionária do banco por não me dar uma cópia do que assinei.
Explico melhor: quando eu fui pedir a redução do spread a funcionária gestora disse-me que ia passar de 0.8 a 0.5 porque tinha bons movimentos. Não me disse que para poder reducir tinha de respeitar uma série de condições:
1. Ter a domicialiação do ordenado.
2. Possuir duas ordens de pagamentos domésticos.
3. Ser detentor do cartão de crédito activo, com média de utilização no mínimo de 100 euros mensais.
4. Possuir o Plano de Poupança Reforma.
5. ter um contrato de crédito activo.
De 3 a 5 são só duas das três opções.
Por outro lado, não me deu uma cópia do que tinha assinado sem lêr. Grande erro!
Assim que passei de 0.5 de spread a 2.5 e de 4.84% a 7.38%. Isto supoem passar de 313 euros a 402. Como podem comprovar, é inadmissível. Mas falei com outro gestor e resolvemos a situação criando a conta poupança reforma, que tem benefícios fiscais.
Assim que no mês de Março volto aos 313 euros por mês mais seguros.
Agora não sei se assumir os 89 euros que tive que pagar em Janeiro ou reclamar ao banco ou a gestora que assuma a metade deste valor porque parece que os gestores são obrigados a informar e a dar sempre uma cópia de todos os documentos que assinamos.
No entanto, reconheço que a culpa é minha por não ter lido o que assinava.
Muito obrigada.
Cumprimentos,
Mercedes
Mercedes,
Ainda bem que ficou tudo resolvido.
Se fosse a si reclamava ao banco, pode ser que corra tudo pelo melhor e lhe devolvam o dinheiro perdido.
Sim , ainda bem que ficou resolvido.
Reclamar ao banco é uma hipótese, mas acho que sou a responsável por não ter respeitado as condições da escritura. Não sei se a gestora é obrigada de me relembrar de que, no momento em que é pedida uma revisão, temos de ter uma série de productos contratados activos. Por outro lado, é verdade que no momento de assinar o documento da revisão do spread não me foi dada uma cópia.
Já é a segunda vez que se enganam conmigo. Recentemente comprei um carro e pedi um crédito pessoal ao banco. No momento da aprovação me apercebi que havia um seguro de risco que não era obrigatório contratar e que eu não queria, visto que não há risco de ficar desempregada.
Como as despesas do processo eram pagas ao início, não estavam incluidas nas prestações, pude me aperceber. Era um erro da gestora que me atendeu. Mas exigi que tirassem os 400 euros que estavam a pedir, visto que não tinha sido informada quando pedi a simulação.
O que é chato é ter de controlar absolutamente todos os pormenores. Quando eu vou pedir informações sobre algum assunto, o faço porque a outra pessoa tem um conhecimento que eu não tenho. Mas às vezes, não é bem assim. As meias verdades ou a informação incompleta podem nos fazer perder muito dinheiro.
Obrigada por tudo.
Mercedes
@Mercedes,
Certo que ninguém está livre de cometer erros, mas as pessoas que trabalham nos bancos deviam esforçar-se para esclarecer o consumidor e potenciar que as escolhas sejam tomadas de forma consciente. O que acontece é que parece que apenas os interesses dos bancos são protegidos e o consumidor é considerado sempre em último lugar.