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Mapa de prestações (avançado)
Graças ao esforço e empenho do Paulo Aguiar, hoje disponibilizamos o mapa de prestações (avançado), uma evolução significativa do mapa de prestações que já existia (e continua a existir) no blog.
O mapa de prestações (avançado) traz vantagens muito significativas sobre a versão anterior, permitindo o acompanhamento de todo o ciclo de vida do crédito habitação, pois suporta:
- Encargos iniciais e recorrentes (mensais)
- Alterações de taxas;
- Períodos de carência;
- Amortizações antecipadas;
- Alterações na duração do crédito;
- Gráficos ilustrativos do pagamento da dívida.
Esta ferramenta é sem dúvida extremamente útil para quem tem um crédito habitação. Aproveite.
Mapa de prestações (avançado)Se tiver sugestões de melhoria ou detecte alguma incorrecção, por favor deixe um comentário ou envie um e-mail. Obrigado.
Devo utilizar esta versão ou a anterior?
A versão actual faz tudo o que a anterior fazia e muito mais. É portanto aconselhado que se utilize a nova. Contudo, em certos casos que pretenda um interface mais simples, pode sempre recorrer à versão anterior.
Agradecimentos
Mais uma vez, deixo os meus sinceros agradecimentos ao Paulo Aguiar por ter elaborado e disponibilizado esta ferramenta. Aproveito também para agradecer a todos os que deixam os seus comentários no blog, só assim é possível saber como melhorar o blog e as ferramentas disponibilizadas.
Muitos parabéns o autor do blog, e neste caso, em aprticular o autor desta bela ferramenta de defesa dos clientes dos produtos de crédito à habitação e de gestão do orçamento familiar.
Apenas duas dúvidas, para esclarecer, se possível:
1) seguros de vida, multiriscos e saúde e encargos de procssamento recorrentes são de colocar nos encargos mensais. É isto?
2) imposto do selo, comissão de avaliação e de gestão do processo, encargos com notarios e prediais e afins são colocados nos encargos com o empréstimo por não serem recorrentes. Será assim?
Obrigado,
Carlos
Olá,
Antes de mais quero dar os meus parabéns pelo excelente apoio aqui prestado aos portugueses – isto sim é uma “instituição” de útilidade pública
Tive uma ideia, que talvez seja um bocado arrojada de implementar na folha, mas se fosse possível seria óptimo. A ideia consiste em poder-se dar algo como um intervalo dos juros (euribor) ao longo do tempo e depois a folha aleatoriamente fazia-os varias no tempo e víamos o correspondente impacto nas finanças lá de casa :p
Se possível até com casos tipicos favoráveis e não favoráveis, tais como os juros se manterem baixos ao longo do empréstimo, ou em descida, e a situação (menos desejada) de os juros irem sp a subir.
Era mm excelente se desse para se implementar algo assim, dessa forma as pessoas já sabiam mm ao que iam, no “melhor” e no “pior” das suas sortes no futuro.
Cumps
Ivo Pires
Tenho algumas dúvidas:
1º O meu empréstimo foi iniciado em 2005, logo coloco esse ano, certo?
2º A taxa de juro é o somatório: Spread + taxa euribor, certo?
3º Duração do emprestimo, coloco valor de 30 anos (360 meses), certo?
4ºJá fiz amortizações, onde coloco?
5º aqui: http://www.pedropais.com/utilidades/calculadora-de-prestacoes//
dava para colocar o capital em dívida, prestações em falta sabiamos qual o vlor da prestação. será que neste dá o mesmo resultado?
6º Aqui: http://www.pedropais.com/utilidades/mapa-de-juros
dava para colocar o nº de prestações em falta e saberiamos quanto falta ainda pagar
Este novo mapa acho que é mais interessante para quem inicia a prestação, mas para quem já está a pagar alguns anos, pensoq ue não será muito prático
Dicas de correcção nas minhas dúvidas
obrigago
@Carlos
Sim, a ideia é essa. Tenho ideia apenas que o imposto de selo não entra para o cálculo da TAE (mas não tenho a certeza agora). Dos encargos com os notários, o custo da escritura, por exemplo, também não entra pois não é um encargo associado ao empréstimo (mesmo comprando uma casa a pronto, tem que se fazer a escritura). Se os valores não baterem certo com a TAE que é anunciada pelo banco, um dos motivos pode ser o de estarem a ser considerados encargos diferentes, é uma questão de ir jogando um pouco com os valores até obter o mesmo resultado.
@Ivo
Estás a falar em termos de vários cenários para previsão? Podes fazê-lo, embora não de forma particularmente sofisticada – basta definir como nova taxa de juro o limite mais baixo dessa previsão e o limite mais alto – as prestações apresentadas pela simulação dão para ficar com uma ideia entre que valores pode variar a prestação, segundo os limites definidos.
@alfredo
1º certo
2º certo
3º certo
4º Na coluna “Amortização antecipada”, no mês em que ela foi efectivamente paga (se houve alguma comissão cobrada por isso, podes colocá-la na coluna de encargos).
5º Sim. Claro que o cálculo da TAE depois provavelmente não vai bater certo, porque não são considerados os juros que já ficaram para trás…
6º Este mapa de juros foi criado a partir do anterior, por isso as funcionalidades estão todas lá na mesma. Podes continuar a preencher só o capital em dívida, taxa de juro e prestações em falta e tirar as conclusões que tiravas dantes. Apenas alterei os nomes dos campos pois algumas funcionalidades, como o cálculo da TAE, precisam mesmo do histórico completo do empréstimo e assim talvez as pessoas se sintam mais compelidas a preencher esses dados para obter os resultados correctos. Mas, repito, podes continuar a usar esta versão exactamente da mesma forma como usavas a anterior…
Já agora, os gráficos não funcionam bem no OpenOffice Calc e no GoogleDocuments, para além disso, a função que foi usada para o cálculo da TAE não existe.
Se alguém souber/quiser ajudar a resolver qualquer um destes problemas é só entrar em contacto comigo ou com o Pedro
@alfredo
Só mais um pormenor relativamente à primeira pergunta – a data de início é apenas para apresentar as datas das prestações (a versão anterior apenas indicava o número da prestação). Não entra em mais nada para os cálculos, por isso, quem pretende apenas usar a aplicação para calcular a situação a partir da data actual, como é sugerido pelas tuas outras questões, pode preenchê-lo com a data actual ou mesmo ignorar esse campo.
Boa tarde
gostaria de saber se existe alguma ferramenta que permita saber a evolução do que pago em termos de juros e em termos de capital amortizado?
Por outras palavras, do total amortizado no CH, uma parte é capital amortizado e outra parte é juros. Num crédito a taxa variável, estes valores nunca são iguais. Um sobe e outro desce, mas a prestação é sempre a mesma, quer se trata de um CH a taxa variável a 3 meses, 6 meses ou anual.
Se ainda não existe esta ferramenta, será possível criarem-na?
Cumps
@JRibeiro,
Podes ser um pouco mais específico? É que este mapa de juros permite isso, até tem um gráfico e tudo onde vês claramente como evolui a distribuição de custos com o empréstimo… Que mais tinhas em mente?
NOTA: O gráfico só funciona bem em MSExcel, não no Calc do OpenOffice nem no GoogleDocs porque a dimensão da tabela é calculada dinamicamente; mas podes sempre criar um novo a partir da tabela, depois desta estar criada, nestas aplicações.
Bom dia,
estou ainda na fase de experimentar este mapa de prestações (avançado), que veio com o nome de mapa de juros avançado.
Após introduzir as condições iniciais, observo que a prestação mensal é sempre a mesma até ao final do contrato.
Deverei introduzir as diferentes taxas de juro, que no meu caso está indexada à euribor a 6 meses, no campo opcional da coluna M?
Se assim for, parece-me que responde à minha dúvida.
Experimentei fazer isso no final dos primeiros 6 meses e o valor obtido foi diferente em 0,12€. Terá algo a ver com o facto do cálculo dos bancos na altura ser feito com base nos 365 dias e não nos actuais e obrigatórios 360 dias?
Há possibilidade de anexar numa nova folha, as taxas de juro ou essa possibilidade é inviável pela necessidade de actualizar constantemente este mapa?
Sim, a ideia é ir colocando as alterações da taxa na coluna M, de forma a reflectir a evolução das condições do empréstimo.
A diferença dos 12 cêntimos pode efectivamente ter a ver com as taxas a 365 dias. Não sei os valores em causa, mas é capaz de dar um diferença dessa ordem de grandeza, sim.
As fórmulas estão preparadas para taxas a 360 dias, 30 dias por mês. Se bem me lembro, na altura da Euribor 365, os bancos chegavam a calcular os juros com base nos dias do mês, o que dava ligeiras diferenças de uns meses para os outros…
Não me parece viável estar a alterar o mapa para contemplar essa situação, uma vez que as fórmulas ficariam ainda mais confusas que o que já estão. Ainda por cima, essa regra já nem está em vigor.
Uma alternativa que me ocorre poderia passar por encontrar uma taxa equivalente que possa ser usada neste mapa. Assim, para os meses em que foi usada a Euribor 365, deveria substituir-se por esse valor equivalente. Não confirmei as contas mas, assim de repente, se em vez da taxa usada na altura, se usar o valor (TAXA / dias do mês) * 30, talvez o valor final seja o que foi obtido na altura…
Outra hipótese é começar a usar o mapa de juros apenas a partir da altura em que as taxas mudaram para a base 360 dias. Já houve algumas alterações ao contrato desde essa altura, certamente, e deve dar para validar a ferramenta na mesma…
Agora segui a última sugestão, isto é, comecei a usar o mapa apenas a partir de Agosto de 2008, quando as taxas começaram a ser calculadas na base de 360 dias.
Fiz os cálculos necessários para atribuir as novas condições iniciais assumindo que iniciei o meu CH em Agosto de 2008 e de facto os valores já batem certo, tanto na coluna relativa a Prestação Mensal, na dos Juros, na do Capital e na do Capital em dívida.
O problema que surgiu agora, foi que no quarto mês (célula I12), o capital aparece com menos 0,01€ em relação ao valor que de facto foi abatido ao capital em dívida. Os restantes estão certos.
Será devido ao número de casas decimais da fórmula usada?
Como posso aumentar o número de casas decimais e em que zona da fórmula o posso fazer?
Como a fórmula está protegida creio que não o posso fazer!
Mais algumas dúvidas:
Para que serve a coluna O – Duração?
Célula C14 – Encargos com o empréstimo: somei o valor da avaliação com o contrato de compra e venda. É só isso ou devo considerar mais algum encargo?
Coluna K – Encargos mensais: São os seguros (de vida e habitação)?
Eu paga anualmente, porque me fica mais barato.
Devo dividir o valor por 12 e preencher as células desta coluna?
Obrigado pelos possíveis esclarecimentos!
Há células protegidas mas apenas por uma questão de evitar alterações acidentais. O documento pode ser facilmente desprotegido (Ferraments -> Protecção -> Desproteger Worksheet) e não será pedida qualquer password.
As fórmulas não fazem qualquer tipo de arredondamento (agora que penso nisso, se calhar deviam – pois um cêntimo aqui e outro ali podem dar quase um euro de erro no final). É complicado explicar em que zona da fórmula mexer, mas diria que talvez colocando um ROUND(… ; 2) em volta das funções do tipo IPMT e PPMT (colunas juro e amortização) pode resolver alguma coisa.
Se for apenas para mudar o número de casas decimais visiveis, o Excel tem uns botões para isso numa das suas barras de ferramentas (a de formatação) com uns 0’s e umas setas a indicar aumento ou diminuição de casas decimais. Mas a configuração actual parece-me adequada, uma vez que o banco não cobra fracções de cêntimo…
A coluna O é para definir alterações ao prazo inicialmente contratado. Por exemplo, se o empréstimo começou por ser a 480 meses e, ao fim de 24 meses se alterou para 420, deve-se colocar essa indicação no 24º mês, para o cálculo daí em diante levar o novo prazo em conta (a prestação aumentará, naturalmente).
C14 – isso não sei responder pois não sei os encargos que tiveste com o empréstimo. Supostamente tudo o que seja comissão bancária deve lá figurar, assim como custos com os registos que se tiveram por causa do empréstimo, por exemplo. Custos que, se se comprasse uma casa a pronto, não se teria. O imposto de selo é a excepção pois faz parte explicitamente da definição da TAE que este imposto não entra para as contas.
Este é justamente o que eu acho mais complicado de validar, justamente porque a maior parte das pessoas (eu incluído), perante a lista de encargos que o banco apresenta, não tem uma ideia clara de quais as despesas que entram para o cálculo da TAE, pois tipicamente aparece tudo misturado.
Já agora, mais um alerta – uma vez que não estás a considerar todo o tempo de vida do empréstimo, o cálculo da TAE nunca dará certo com o que te é apresentado pelo banco. Não sei se bastaria acrescentar os encargos dos meses que ficaram de fora aos encargos iniciais para equilibrar as contas, mas desconfio que não…
Coluna K – É isso mesmo: seguros, comissões de processamento mensal, etc. Penso que deves colocar os encargos conforme os foste tendo (se pagas os seguros anualmente, colocas uma vez a cada 12 células).
Bom dia
Possívelmente não é um arredondamento que se deve fazer, porque os valores antes e depois daquela célula estão correctos.
Como não percebi a razão de ser daquele valor, aparecer com menos 0,01€, sugeri que fosse um problema de casas decimais definido na fórmula…
Vou tentar então o ROUND(…;2) e ver o que dá!
As casas decimais visíveis estão correctas e não pretendo mudá-las.
Sugestões ou esclarecimentos:
Nas colunas relativas a prestação mensal, juros e capital, podem ser acrescentadas células (G6, H6 e I6 respectivamente) para saber o valor total (função soma) entregue ao banco?
Na célula J6, pode ser acrescentada uma função que permita saber no mês actual o valor do capital ainda em dívida?
O valor do capital apareceria de acordo com o último dado a inserir na coluna K relativa a encargos mensais…
Aos poucos vou percebendo as funcionalidades desta ferramenta e o enorme trabalho que ela contem!
Células G6, H6 e I6 (e, já agora, K6) sim, isso pode ser feito. No entretanto, seleccionar a coluna (clicar no cabeçalho) normalmente faz com que o Excel apresente a soma na barra de rodapé, perto do canto inferior direito. (acabo, por exemplo, de me aperceber que o valor total de juros actualmente apresentado pela ferramenta, é incorrecto a partir dos 40 anos de vida do empréstimo, enquanto que o resto da tabela aguenta chegar quase às 1000 prestações).
Célula J6. Se se fizer o que foi descrito no parágrafo anterior, era capaz de ficar estranho usar esta célula para esse efeito. Além disso, esse valor já é apresentado (quem vai até à célula X para meter os encargos mensais, também pode olhar para a coluna ao lado e ver quanto ainda está a dever).
@pauloaguia
Na coluna do capital, onde me surgiu a diferença de 0,01€, está esta fórmula:
=SE(NÚM.CARACT($E12)>0;SE($L12=”S”;0;-PPGTO(SE(É.ERRO(PROC(10^99;$M$9:$M11));$C$9;PROC(10^99;$M$9:$M11))/12;1;SE(É.ERRO(PROC(10^99;$O$9:$O11));$C$12;PROC(10^99;$O$9:$O11))-$E12+1;$J11-$N11;MÍNIMO(0;-$C$13+SOMA($N$9:$N11))));”")
Onde é que devo colocar o ROUND(… ; 2)?
Na coluna de amortização não há nenhuma fórmula…
Este Mapa de Prestações está excelente! Obrigado por partilhar, neste momento a mim dá-me muito jeito.
Boa tarde,
Desde já os parabens pelo excelente trabalho. O mapa de prestações avançado está muito bom.
Tenho uma questão que não consegui resolver atraves do mapa, é a seguinte:
Tenho uma primeira prestação que é tipo uma entrada.
Exemplo: Emprestimo 10000€ Prestação Inicial: 1000€.
Como consigo calcular o mapa de prestações desta forma.
Atentamente,
João Coelho
João, não sei se percebi bem. Alguma parte dessa entrada abate ao capital em dívida? Se sim, deve ser a primeira prestação. Em caso negativo, considera-a um encargo inicial…
Mas, neste último caso, quanto tempo passa desde a contratação do empréstimo até ao primeiro pagamento que efectivamente amortiza capital?
Outra hipótese que me ocorreu agora – será que na primeira prestação apenas são cobrados os juros e só começa a amortizar ao fim de 2 meses? Nesse caso basta activar a coluna do período de carência para o primeiro mês, o efeito deve ser idêntico…
Boa tarde,
Paulo esta primeira prestação abate ao capital em divida.
Do emprestimo de 1000 pago á cabeça 1000 euros, estes 1000 euros ja incluem juros.
Se percebi coloco os 1000 euros no valor da 1ª prestação, os juros são os mesmo, o valor do capital amortizado é que varia?
Está correcto?
Atentamente,
João Coelho
João, tens que:
- desproteger o documento (Ferramentas -> Protecção -> …)
- como dizes, colocar 1000 no valor da primeira prestação (em G9)
- alterar a fórmula do capital nesse mês (em I9) para =$G9-$H9
- se quiseres evitar alterações acidentais às fórmulas, voltar a proteger o documento.
Acho que deve ser suficiente…
Outra hipótese de que me lembrei agora, e que não implica alterar nada, seria colocar o remanescente como amortização extraordinária nesse mesmo mês.
Assim, se a folha de cálculo original te der uma prestação de 543€, por exemplo, colocas 457€ como amortização antecipada (em N9)
Boa noite,
Optei pela primeira solução e problema resolvido.
Obrigado pela atenção.
Esta ferramenta é muito util como muitas que por aqui param, muitos parabéns
O meu empréstimo tem a prestação constante, com as subidas e descidas da taxa o que varia são os anos.
as condições iniciais do empréstimo foram
Taxa de Juro: 4,960%
Valor emprestado: 180.000,00 €
Data de início: 2-Abr-2008
Duração do empréstimo (meses): 360
Euribor 3M
Spred 0,3
com a taxa nos 1,048% o meu empréstimo passou para 16 anos neste momento, e se a prestação fosse variável estaria nos 580€ e eu pago sempre 963€.
As minhas duvida são as seguintes:
—-como tenho pago um valor superior poderei por a diferença dos ( ex. 963-580=383€) nas amortizações?
se sim…está a dar-me uma diferença de 80€ a menos em relação ao que a CGD diz no valor ainda em falta.Ou esse valor ainda sofre umas taxas internas…Com estas brincadeiras das taxas descerem o valor das supostas amortizações já vai nos 3000€.O que é bom, mas gostaria de saber se este tipo de empréstimo para este tipo de situação inicial é favorável em termos de amortização do empréstimo.
—- o tempo que o banco diz que ainda me falta pagar o empréstimo posso por na coluna da duração? ou não tem diferença.
Agradecia uma ajudinha para este tipo de empréstimo
Obrigado
Tiago
Tiago, estas a tirar partido da descida das taxas da melhor forma – amortizando rapidamente o emprestimo e sem penalizaçao por amortizaçao antecipada
Mesmo que as taxas voltem aos valores iniciais, o prazo ja´ nao chega aos 30 anos – vais voltar a ter o teu rendimento por inteiro muito mais cedo…
Quanto aos calculos: `a partida o teu raciocinio parece-me correcto – o que sobra vai todo para amortizaçao. Mas para dizer onde poderia estar o erro so´ comparando com os extractos do banco…
Outra hipotese e´ tentares a via que sugeri no comentario #19, a ver se te da´ o resultado igual dessa feita. Se nao, e´ tentar perceber com a CGD de onde pode vir a diferença… ou entao fazeres-me chegar alguns extractos para poder comparar…
Como muita gente, tenho a casa dividida em 2 empréstimos: crédito habitação e crédito multiopções/obras. Este último sofre da cobrança de imposto de selo (4%) sobre os juros da prestação mensal. Tenho estado a tentar simular este último no excel, e não obtenho os mesmos valores que o Montepio. Encontrei este simulador (excelente), que dá exactamente os mesmos valores que me davam na minha versão, feita também com IPMT/PPMT.
Assim sendo, peço ajuda para perceber o seguinte:
- se forem ao site do montepio e fizerem uma simulação de um “crédito ao consumo geral” com quaisquer valores, podem ver o plano de pagamentos resultante. Se tentarem simular isso no excel, consegue-se obter os valores exactos dos juros e respectivo imposto de selo, mas o valor da amortização mensal é alguns euros mais alta no excel que no simulador montepio.
Como isto me afecta os cálculos do meu empréstimo da casa, gostaria de perceber como é que eles calculam…
Obrigado. Excelente trabalho, excelente blog!
@PFonseca,
OK, já sei o porquê da diferença.
O que eles fazem, para que as prestações sejam todas iguais, é incluir o imposto de selo no cálculo da prestação. Portanto, no Excel quando utilizas a função PMT, ao colocar a TAN, colocas a TAN*1,04. Assim, o resultado da função vai sair-te igual ao banco.
Se tiveres dificuldades avisa-me sff.
Obrigado Pedro, é mesmo isso. Consegui replicar os valores deles.
Fazendo a simulação com e sem essa “correcção”, dá para ver que acaba por se pagar um pouquito a mais de juros (totais) com a alteração da fórmula, porque o capital amortiza um pouquinho mais devagar. Estamos a falar de cerca de 100€ de juros a mais num emprestimo de 40000€ a 30 anos… nada de mais, portanto. Mas claro que é a favor deles, se fosse a nosso favor é que me espantava…
Ainda bem que ajudei.
E claro, a nosso favor é que era estranho…
Boa tarde.
Relativamente ao seguinte empréstimo automóvel:
- montante total de crédito: 20.201,89€;
- tx. nominal: 6,73%;
- comissão de abertura: 250€;
- custo total do seguro de vida: 572,68€;
- imposto de selo: 121,21€;
- 96 meses;
- prestação: 275,42€.
Pretendo saber como se calcula a TAEG no excel para este empréstimo.
Segundo a financeira a TAEG é de 7,8%.
Obrigado pela atenção.